Tôi đi mua đất or A Crash Course on Real Estate Finance (6)
Tôi đi mua đất or A Crash Course on Real Estate Finance (6)

Tôi đi mua đất or A Crash Course on Real Estate Finance (6)

15.

Trong quá trình giao dịch, bên môi giới đảm nhận nhiệm vụ đi làm các thủ tục sang tên đăng bộ. Với chúng tôi, đây là việc tối quan trọng, bởi nếu không, có giời những dân không chuyên như chúng tôi mới biết phải qua đựơc những thủ tục hành chính như ma trận của chính quyền như thế nào. Chúng tôi mà tự chạy vạy ngược xuôi thì có khi cả tuần cũng chưa xong hồ sơ.

Những gì chúng tôi phải cung cấp cho môi giới thì đơn giản thôi. Lại những gì liên quan đến nhân thân như chứng minh thư, hộ khẩu bản sao, đăng kí kết hôn. Và phần thứ hai là về tài sản (sổ đỏ của miếng đất), và giấy tờ chứng minh có giao dịch với đối tượng là tài sản đó (hợp đồng mua bán công chứng), và các giấy tờ thể hiện nghĩa vụ với nhà nước (lệ phí trước bạ đã nộp của chủ trước).

******

Mặc dù đã mua ở Khu Một, nhưng tôi cứ đắm đuối với những lô phía trên, gần sông, gần công viên chính hơn. Cảm giác cứ như đứa trẻ con thèm món đồ chơi mình thích, nếu chưa đòi được thì cứ bứt rứt không yên vậy. Ngày nào tôi cũng mở trang batdongsan.com ra để xem những lô đất nào mới được rao, chú ý chủ yếu vào các lô ở Thủ Thiêm Villa, hoặc Phú Nhuận 1-2.

Ngày 9/4, tôi chạy xe tới đưa môi giới T những giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng bộ. Không hiểu trước đó câu chuyện sao đó mà T lại nhắn tôi mấy miếng đất. Hình như tôi bảo nhắn cho tôi mấy miếng lớn hơn, vì dạo này tôi bị ám ảnh với các miếng đất phía trên mà. Hai anh em ngồi trên xe, T. bảo “trước anh nói chỉ tìm đất trong khoảng 11-12 tỷ thôi, nên em không mách cho anh các lô lớn.” T. giới thiệu cho tôi vài lô khác. Lô đáng chú ý nhất là lô A27 khu Quang Trung, diện tích 7×20, giá 110 (tức giá khoảng 15.4tỷ) hướng Đông Nam, vướng một nửa cột đèn, đường 12m, được xây một trệt hai lầu rưỡi. Lô này đẹp theo đúng ý thích của hai vợ chồng, chả cống, cũng không tủ điện. Tôi rất ưng miếng đất này, định sắp xếp buổi tối đưa vợ chạy qua. Nhưng giấy tờ pháp lý của Quang Trung cũng như của Thủ Thiêm Villa, có nghĩa là chưa có sổ đỏ. Người mua phải xây nhà theo mẫu của chủ đầu tư, hoàn công thì mới ra sổ tên mình. (1)

Một vài lô khác T. chỉ cho tôi ở Phú Nhuận 1, như E5, hay I2, tôi đều không ưng. Tôi cám ơn T, bảo T. đưa tôi một bộ hồ sơ bất kì của một lô Quang Trung hoặc Thủ Thiêm Villa để tham khảo. Tôi định bụng một lúc nào đấy sẽ đi hỏi luật sư về tình trạng pháp lý và các rủi ro.

******

Tôi chở vợ đến xem lô đất. Từ Lâm Quang Ky rẽ vào, rẽ thêm một lựơt nữa là tới miếng A27 này. Khoảng cách từ miếng đất tới công viên chính của Thạnh Mỹ Lợi là độ 200m, đi bộ mất một phút. Cả hai vợ chồng đều thích lô này. Tuy nhiên, giá tiền 15.4 tỷ thì thật ra có vấn đề chút. Chúng tôi là dân tài chính, không bao giờ cho tiền nằm im hết. Trước nhà tôi dự định đã dành ra khoảng 15 tỷ đi tìm đất, cuối cùng mua miếng 10.8 tỷ, số tiền hơn 4 tỷ còn dư được vợ tôi đem đi đầu tư hết. Bây giờ muốn có tiền mặt thành 15.4 tỷ là phải đi bán tài sản. Tuy nhiên, vợ tôi không sẵn sàng làm vậy lắm, trừ khi có một lý do quá tốt để làm điều đó. Một miếng đất mơ ước chả hạn.

Cả hai vợ chồng đều rất rất thích miếng đất 7x20m (140m), độ dài vừa đủ, không bị đắn đo như ở khu Một. Lại sáng sủa, không tối tăm gì cả. Ơn Chúa, vợ tôi có ấn tượng tốt về nó. Nhưng giấy tờ thì sao? Lô này không có sổ đỏ, giấy tờ lại loằng ngoằng hơn.

Chúng tôi là dân tài chính, muốn tồn tại đựơc trong nghề điều đầu tiên phải nghĩ đến là rủi ro. Cho nên, tôi nhìn cả thế giới này thấy đâu cũng là rủi ro. Nếu thằng chủ đầu tư nó phá sản thì sao? Bình thường giao dịch mua bán giữa người bán và người mua, có thêm người công chứng nữa, xong là đi đăng bộ với chính quyền. Còn mua miếng đất khu Quang Trung hay Thủ Thiêm, tự nhiên lại lòi ra thêm một thằng chủ đầu tư nữa đứng ở giữa. Cứ thêm người vào là thêm rắc rối rồi, thêm rủi ro. Bạn nào làm phân tích, quen với việc phải lập luận logic thì biết là trong quá trình tìm hiểu vấn đề có những known unknowns, và có những unknown unknowns. Những cái unknown unknowns mới là điều quan trọng. Đâu đấy nó lại phòi ra những vấn đề chúng tôi không lường được hết thì sao?

Cách giải quyết rủi ro nhanh nhất là xây luôn. Tiền mua đất thì chúng tôi cố được, nhưng tiền xây nhà thì hiện tại chúng tôi không muốn bỏ ra. Tiền của chúng tôi là tiền làm ăn, không thể lãng phí quá nhiều vào đất cát được.

Vợ tôi rất ưng miếng đất. Hai vợ chồng đỗ xe gần đấy, ngắm tới ngắm lui, đi tới công viên rồi quay lại, đi ngang qua nhà hàng xóm có lũ chó sủa như lũ điên, nhức hết cả đầu. Đối diện với dẫy 7×20 của Quang Trung là dẫy biệt thự diện tích 10×20. Khu biệt thự đối diện sẽ đẹp hơn chút, làm cho khu nhà mình hưởng sái ké, trở nên khang trang hơn, upscale hơn tí. (Thật ra 10×20 thì quá nhỏ để có thể gọi là biệt thự, nhưng thôi ở Việt Nam cái gì cũng nhỏ, tư duy nhỏ thì tạm gọi thế cũng được.)

Dạo này tôi mất thời gian tợn để tìm tòi về đất cát – đi thăm, đi ngắm. Lúc nào rảnh thì đọc cái nọ cái kia liên quan đến nhà đất. Tôi lang thang quanh khu Thủ Thiêm, Quang Trung và Phú Nhuận suốt, thỉnh thoảng bắt chuyện người nọ người kia để hỏi han về đất cát, giấy tờ rồi quy hoạch xây dựng. Có một biệt thự trong Quang Trung có con chó rất ồn ào, nó sủa suốt. Ngôi nhà này đã xây, nhưng không hoàn công được vì không giống với thiết kế mẫu nên đành chịu không có sổ đỏ. Tất nhiên nếu chỉ để ở thì chả sao, nhưng sau cần bán thì việc không có sổ lại thành vấn đề lớn.

Nghĩ tới nghĩ lui, nhưng thôi đành bỏ qua lô A27 Quang Trung này. Tiền 15.4 tỷ thì có lẽ đủ, nhưng phải bán tài sản. Quan trọng hơn là hai vợ chồng không sẵn tiền để xây nhà ngay bây giờ, chi phí quá lớn. Ở đây không chỉ là chi phí xây cái nhà mất độ đâu đấy 5-10 tỷ, mà là chi phí cơ hội. Nếu không xây nhà, “một số người” có thể cầm số tiền 5-10 tỷ đó và vài năm sau biến nó thành 20-30 tỷ là chuyện bình thường. “Một số người” có thể hàng năm nhân đôi tài sản hoặc thậm chí hơn là chuyện rất bình thường. Nếu không xây, cầm miếng đất không có sổ đỏ chả yên tâm gì cả.

******

Ngoài môi giới T., môi giới K. cũng thỉnh thoảng cập nhật tôi các lô mới trên thị trường. Có mấy lô ở khu Một: lô biệt thự 10×17.5 mã L27 giá 89 triệu/sqm, tính ra thành 15.575 triệu. Giá này rẻ hơn lô L15, trước đây giao dịch giá 100tr/sqm. Giá 17.5 tỷ so với 15.575 tỷ là rẻ hơn đáng kể. Chúng tôi cứ ghé qua xem, mà không thể xác định được lô L27 này chính xác ở đâu. Tôi đến nơi thì thấy có vẻ nó có hố ga, mà môi giới thì bảo không phải, lô khác cơ. Hừm.

Lô K38 hai mặt tiền, vạt góc còn 137.5sqm, giá 120tr/sqm, thành 16.5 tỷ. Vợ tôi rất thích lô hai mặt tiền này. Đáng tiếc, cả hai lô này đều ở Khu Một, nơi mà vợ chồng tôi không còn ý định nữa. Chúng tôi không còn hào hứng với khu Một, nên chả nhiệt tình nghĩ chuyện thu xếp tiền nong nữa.

******

Một tiêu chí để mua đất hedging là chúng tôi phải xác định miếng đất đó có thể ở đấy được, phòng khi chúng tôi đổi ý không muốn đổi đất. Sau chuyến thăm anh Lê Văn, hai đứa xác định là không ở khu Một đựơc, nên chúng tôi chỉ có thể mua ở khu trên thôi.

Chúng tôi sẽ không mua Thủ Thiêm Villa, cũng không mua đựơc Quang Trung vì khoản giấy tờ. Không phải vì tôi chê hai khu này – thật ra tôi rất thích miếng A27 Quang Trung vừa xem, và cũng rất rất thích Thủ Thiêm Villa. Điều quan trọng là với giấy tờ của hai khu này, chúng tôi không yên tâm với hợp đồng góp vốn, mà để có sổ đỏ, chúng tôi sẽ phải xây nhà ngay lập tức. Việc phải bỏ vốn làm ăn đi xây nhà, lúc này với chúng tôi là điều rất lãng phí.

******
Thôi cứ thư thả đi tìm vậy, không phải vội.

Chú thích:
1. Hồ sơ giấy tờ của Thủ Thiêm Villa bao gồm:
– Hợp đồng góp vốn Khai thác Đất xây dựng nhà ở giữa chủ đầu tư Thủ Thiêm Villa với người mua nhà, đâu đó từ những năm 2004, và
– Phụ lục Hợp đồng hợp tác đầu tư cho Hợp đồng góp vốn nói trên, và
– Biên bản xác nhận thanh toán giá trị góp vốn (đại ý Chủ đầu tư xác nhận tôi đã thu đủ tiền từ người mua), và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi cóc hiểu cái Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này là gì? Có lẽ nó không phải là sổ đỏ riêng cho từng nền???
– Biên bản Xác nhận vị trí xây dựng nhà (thể hiện các lô, ví dụ K10, K12 etc.)
– Biên bản thỏa thuận hợp đồng, được thực hiện ba bên, giữa người bán (chủ đất), với người mua, và chủ đầu tư Thủ Thiêm Villa.


16.

Với nền tảng lý thuyết “equity-is-expensive”, tôi không cần phải chờ đợi để kiếm thêm 6 tỷ rồi mua miếng vừa ý. Nếu tôi bỏ số tiền này vào để mua đất, miếng đất chỉ tăng giá 30%. Trong khi đó, nếu tôi dùng số tiền này để đầu tư loại tài sản khác, lợi nhuận của tôi có thể đạt 40%/năm. Tóm lại, tôi nên mua quách bằng tiền đi vay, chừng nào tôi kiếm được lợi nhuận nhiều hơn so với lãi suất đi vay trên số tiền đi vay. Ở đây dựa trên một giả định là đất ở Thạnh Mỹ Lợi tăng giá đều đặn 30% trong các năm tới, và rằng tôi có khả năng tiếp tục đầu tư để sinh lời với lợi nhuận đều đặn 40%/năm. Thú thật là cả hai khả năng đều không dễ xảy ra, nhưng tôi nghĩ chuyện đất tiếp tục tăng gía 30%/năm còn khó xảy ra hơn. (1)

******

Rồi, vậy thì đi tìm hiểu tiếp thôi. Tôi cần biết chi phí vốn vay (lãi suất đi vay từ ngân hàng) là bao nhiêu. Tôi chỉ quan tâm đến vốn vay từ các ngân hàng nước ngoài, vì hai lý do. Thứ nhất, về lãi suất cho vay. Dòng vốn thừa mứa tại các quốc gia mẹ của các ngân hàng này khiến lãi suất cho vay tại đây rẻ hơn, liên quan đến một hoạt động trong ngành tài chính gọi là carry trade. Về cơ bản, carry trade là bạn dùng đồng tiền (vốn) của quốc gia có chi phí thấp và đầu tư vào đồng tiền của một quốc gia khác có lãi suất cao hơn, đồng thời hedge rủi ro tỷ giá. Miễn là chi phí hedge cái FX risk này thấp hơn so với chênh lệnh lợi suất của hai quốc gia, bạn đang tạo ra giá trị. Thứ hai, về tính quản trị (governance). Tôi không tin tưởng bất kì ngân hàng mang quốc tịch Việt Nam nào vì tính quản trị và tuân thủ kém cỏi của lĩnh vực này. Ở đây xin không đi sâu thêm vào chi tiết, nhưng Việt Nam không phải là một quốc gia có lịch sử lâu đời về việc tạo ra và tích lũy tài sản. Hệ lụy của nó là những ngành liên quan đến việc quản lý tài sản, trong đấy có ngân hàng, có trình độ quản lý rất thấp.

Nhưng thôi, bỏ qua tính đa nghi của tôi qua một bên, đây là các dữ liệu. Hong Leung (2) cho vay với lãi suất 7.75% fixed cho ba năm đầu tiên, và đây là kì hạn dài nhất cho mức lãi suất fixed. Sau ba năm này, lãi suất sẽ được thả nổi theo thị trường. Ngân hàng tiếp theo được cân nhắc là UOB, có mức lãi suất fixed 7.99% cho ba năm đầu tiên, sau đó thả nổi. Shinhan offer lãi suất fixed 7.8%/năm cho năm năm đầu tiên, sau đó thả nổi. Tất cả thời hạn các khoản vay đều ở trong khoảng 20-25 năm.

Ở đây cần phải nói về thời hạn khoản vay (maturity). Thông thường, một khoản vay có thời hạn dài sẽ phải có lãi suất cao hơn so với khoản vay thời hạn ngắn, vì tính rủi ro cao hơn. Đồng thời, từ khía đầu tư, một người vay khoản vay có thời hạn càng dài, tính đòn bẩy của anh ta càng cao hơn. Lý do đơn giản là vì trong quá trình vay, số tiền trả lại nợ gốc (principal) được dàn trải ra trong thời gian dài hơn, do đó số tiền trả nợ gốc này thấp hơn. Vì vậy, khoản nợ mà anh ta mang là cao hơn trong một thời gian dài hơn. Vì tôi cho rằng tôi có khả năng đầu tư với lợi suất 40%/năm, nên tôi ưu tiên các khoản vay dài, nếu chừng nào nó không bị tradeoff với lãi suất cao. Theo cách tiếp cận này, lãi suất 7.8%/năm cho fixed năm năm của Shinhan hấp dẫn hơn hẳn mức lãi suất 7.99%/năm fixed ba năm của UOB (lãi suất vừa cao mà thời hạn lại ngắn), và cũng hấp dẫn hơn mức 7.75%/năm fixed ba năm của Hong Leung. Lãi suất của một số ngân hàng nước ngoài khác, ví dụ của StanChart tốt hơn, nhưng ngân hàng này không cho vay mua đất nền. (3)

Nếu nói về chi phí vốn, tôi còn phải so sánh đến một nguồn nữa. Nếu bạn đánh chứng khoán và dùng margin, có nghĩa là bạn vay tiền của các công ty chứng khoán. Các brokers trong nước, nơi nguồn vốn khan hiếm và do đó đắt đỏ, bán cho bạn với mức giá khoảng 12%-14%/năm gì đấy, tùy broker. Những broker nước ngoài, ở những quốc gia có nguồn vốn dồi dào và do đó đòi hỏi lợi suất thấp, bán leverage với giá rẻ hơn, như Mirae Asset ở mức 9.9%, hoặc thậm chí còn có thể negotiable nếu tài sản của bạn vựơt một mức nào đấy. Thay vì vay margin từ broker đánh chứng khoán với chi phí 9.9%, thì tốt hơn là vay ngân hàng ở mức 7.8%/năm, đúng không?

Ở đây còn một yếu tố khác chi phối đến quyết định đi vay của tôi nữa. Vào thời điểm cuối tháng Tư đầu tháng Năm, triển vọng kinh tế thế giới rất lạc quan. Sản xuất tại châu Âu gia tăng liên tục 11 tháng, còn IMF nâng dự báo tăng trưởng của Mỹ năm 2021 từ 4.6% lên 7.0%. Do mọi nơi đều tăng gia sản xuất, giá cả commodities tăng điên cuồng. Giá đồng (know copper? copper has a PhD in economics) phi lên mức khoảng $4.5-4.6/lb, dầu WTI ở mức $70/bbl (so với mức giá âm -$37.6/bbl vào ngày 20 tháng Tư năm 2020). Các nền kinh tế chạy nóng rực, và giá cả đang gia tăng. Thị trường lúc này quan tâm đến lạm phát, và để chống lạm phát, việc đầu tiên phải nghĩ đến là lãi suất sẽ gia tăng.

Tất cả mọi người đều đồng tình rằng lạm phát sẽ gia tăng. Điều không được đồng tình là lạm phát này sẽ là tạm thời, hay dai dẳng. Thị trường lo ngại rằng có thể lạm phát sẽ dai dẳng, còn Fed giữ quan điểm rằng lạm phát chỉ là tạm thời khi nền kinh tế ở trong một giai đoạn gọi là transitory. Mặc cho những điều bất đông này, tôi biết rằng sớm muộn chính sách tiền tệ sẽ phải đảo ngựơc theo hướng thắt chặt lại, lãi suất sẽ tăng lên, và các chính sách hỗ trợ sẽ được rút đi.

Vay tiền ở vào lúc này là tốt nhất khi lãi suất còn chưa tăng. Và lựa chọn tốt nhất là vay với lãi suất fixed càng dài càng tốt.

Tôi lựa chọn vay tiền ở Shinhan với mức lãi suất 7.8% fixed trong thời gian năm năm đầu tiên.

******

Nghĩ lại một lần nữa cho chắc kẻo mình nhầm lẫn ở đâu đấy. Xem nào. Chừng nào tôi có thể đầu tư ở mức cao hơn so với mức lãi ngân hàng thì quyết định này là hợp lý. Con số tương ứng là 40% (lợi nhuận đầu tư) và 7.8% (chi phí vốn vay). Tuyệt vời hơn nữa nếu gía nhà tăng cao hơn so với mức chi phí vốn vay trong biên độ thời gian năm năm đi vay. Tôi không biết gì về bất động sản, nên tôi không chắc đựơc trong vòng một năm hay hai năm, nó có thể tăng được mức 7.8%/năm hay không, nhưng trong dài hạn có lẽ thị trường bất động sản chung chung tăng cao hơn mức này. Nếu tăng giá, tôi sẽ có capital gains từ miếng đất. Nhưng kể cả không có capital gains, nhìn thuần túy từ khía cạnh capital allocation, đi vay tiền để mua đất vẫn hợp lý hơn. Tất nhiên lựa chọn tốt nhất là không mua đất và dùng toàn bộ số tiền đi đầu tư ở lãi suất 40%, nhưng lựa chọn này bị bỏ qua vì vợ chồng tôi đã quyết định đi mua đất để sau xây nhà, thay vì đi thuê hay đi ở nhờ.

Tôi hỏi môi giới về giá đất. Trước đây khoảng một hai tuần miếng đất của tôi có lẽ ở mức khoảng 11.3-11.4 tỷ. Giá thị trường hiện tại (vào cuối tháng Tư) của các mảnh đất khoảng 100 sqm ở mức khoảng 11.5-11.6 tỷ ở khu Một Thạnh Mỹ Lợi. Anh Lê Văn thì bảo miếng của tôi ở giá 12 tỷ, nhưng tôi chiết khấu những điều anh nói đáng kể.

Vậy thôi, quyết định thôi. Tôi sẽ chọn một miếng đất khác vừa ý hơn ở khu trên Thạnh Mỹ Lợi để thực sự ở lâu dài, và bán miếng đất ở khu Một này đi.

Notes:

1. Về mặt nguyên tắc, việc đầu tư vào các tài sản sinh lời cao hơn so với chi phí vốn là cột trụ cho việc tạo ra giá trị. Chừng nào hoạt động phân bổ vốn được thực hiện tạo ra kết quả ROIC > WACC, giá trị sẽ được tăng thêm. Ở đây có câu hỏi, tại sao không đầu tư vào một tài sản có mức lợi suất kì vọng cao nhất, như vậy sẽ có tiềm năng tạo ra giá trị cao hơn? Theo ví dụ thảo luận, nếu có thể đầu tư vào một tài sản A với lợi suất kì vọng 40%/năm, tại sao lại còn đi phân bổ vốn vào đất cát, với mức lợi suất kì vọng thấp hơn? Câu trả lời cho việc này là:
a/ đa dạng hóa danh mục tài sản,
b/ việc sở hữu một căn nhà có những giá trị vô hình khác. Như đã phân tích ở trước với năng lực của người quản lý A, nếu các quyết định được dựa trên thuần túy về mặt tài chính, không nên sở hữu nhà mà chỉ nên đi thuê.

2. Nếu ở trên nói các ngân hàng Việt Nam có tính tuân thủ và quản trị kém, mà ở dưới lại lựa chọn một ngân hàng của Malaysia thì cũng hơi kì cục. Malaysia không bao giờ được coi là một quốc gia có track record tốt về việc này, remember 1MDB?

3. Còn nhớ các nhà bắt chim bụi rậm đến từ châu Âu? Những người này ngu ngốc đến mức mua cái bụi rậm ở giá 30 con chim, để chỉ bắt lại được 25 con. Có nghĩa là họ thu đựơc lợi suất âm. Từ chi phí vốn ở lợi suất âm, người ta có thể bán ở bất kì giá nào mà vẫn có lãi. Đó là lý do tại sao lãi suất cho vay của StanChart thấp hơn cả so với các ngân hàng nước ngoài khác tại Việt Nam.


17.

OK, vậy là đã xác định sẽ bán mảnh đất ở khu Một để mua ở khu trên bằng đòn bẩy ngân hàng. Mà mua ở khu trên là khu nào? Khu Huy Hoàng nhà cao đến sáu, bảy tầng không thuộc đối tượng nhà tôi quan tâm. Tôi đâu có ý định xây văn phòng cho thuê đâu, còn để ở thì xây đến sáu bảy tầng làm gì không biết. Tiền vác đi xây nhà rồi cho thuê, hàng tháng hàng năm nhận được lợi tức cho thuê (rental yield) chết đói dăm ba phần trăm là một cách không thể tuyệt vời hơn để destroy value. Khu Thế kỷ hai mốt tôi không thích, vì tôi thích dọc bờ sông hơn là về phía Đồng Văn Cống. Khu Quang Trung hay Villa Thủ Thiêm thì không nằm trong lựa chọn được nữa, vì không có sổ không vay ngân hàng được. Thủ Thiêm Villa vẫn là khu đẹp nhất trong các khu này, hạ tầng vỉa hè, công viên nhìn đâu ra đấy, nếu có sổ chắc giá phải cao hơn giá hiện tại nhiều. Nhưng sổ không có thì cũng đành chịu.

Còn mỗi khu Phú Nhuận 1 và 2, hai khu này có sổ rồi, vay được ngân hàng. Khu này, trước đây tôi gọi là khu cỏ úa, vì nó toàn cỏ, cao hơn đầu người và đúng là úa thật 

Nhưng nói “bán mảnh đất ở khu Một để mua ở khu trên bằng đòn bẩy ngân hàng” như vậy chưa đủ – phải nói là “tôi đã xác định sẽ bán” chứ vợ tôi thì chưa xác định gì cả, cô ấy lúc thì đồng ý, lúc lại chưa rõ ràng. Mà trong nhà thì tôi là quân lính, còn vợ tôi là chủ tướng, nên thật ra việc tôi xác định cái gì có quan trọng quái gì đâu, mấu chốt là phải được vợ phê duyệt chắc chắn.

Nói đến đây lại nhớ đến Trang hâm. Hừ, cô bạn yêu quý này tương ngay một nhận xét là khu Phú Nhuận này hạ tầng chán, hoang tàn tiêu điều lắm. Mà bạn bè thì dễ tin nhau, dễ gây ảnh hưởng cho nhau nên tôi không biết vợ tôi có bị tâm lý mà lắc đầu với khu Phú Nhuận này không.

Chẹp, nghĩ cũng chán. Bạn cứ nghĩ mà xem, khu này diện tích 7×18.5, hoặc 7.1×18.5, giá tiền quanh mức 17 tỷ. Bỏ ra 17 tỷ, sau lại bỏ ra thêm 5-7 tỷ nữa để xây nhà, thành ra mất hơn một triệu đô để có cái nhà, mà cả khu hoang tàn không có vỉa hè. Nghĩ chán lắm chứ.

Nhưng thôi, cũng chả sao. Cả đất nước này không có vỉa hè chứ riêng gì nhà mình. Đi loanh quanh một hồi quanh khu, đi tới đi lui để lựa chọn địa điểm lý tưởng. Tôi đã xem bản đồ, lần này ngó lên ngó xuống mua đất để ở chứ không phải hét heo (hedge) gì nữa, nên tôi xác định nó phải cách xa khu tập thể tương lai, tức là cái khu Hai Ba Bốn gì đấy. Nghe nói dân tình thích đất gần nhiều khu tập thể cho có traffic, làm tăng gía trị thương mại, nhưng nhà tôi đâu cần điều đấy. Nhà tôi càng ít traffic càng tốt – giá có tiền tôi sẽ mua quách một hòn đảo cho khỏi phải có hàng xóm, không cần traffic gì hết. Tức là miếng đất phải xa khỏi phía vòng xoay tương lai (Trương Văn Bang và Nguyễn Khoa Đăng), lên phía trên. Tốt hơn nữa là nó gần cái công viên chính Thạnh Mỹ Lợi, và tuyệt hơn nữa là nếu nó có cái công viên nhỏ gần nhà.

Lý tưởng nhất là nó bị đường đâm thẳng piu vào mặt, vì nghe nói đất đâm đường sẽ rẻ hơn đất bình thường. Giả sử miếng đất đâm đường rẻ hơn miếng bên cạnh độ 300 triệu, số tiền ba trăm triệu này nếu được tái đầu tư với lợi suất 40% một năm, sau 10 năm số tiền sinh ra sẽ bằng = 0.3*(1+.4)^10=8.7 tỷ. Thế đấy, tính ra cái cột điện, hay đâm đường giá trị gớm ghê chưa. Tất nhiên, chả gì bằng cứ giữ nguyên số tiền 17 tỷ, đi đầu tư với lợi suất 40%/năm, và tiếp tục ở nhờ nhà ông anh vợ phải đấm, nhưng rất tiếc trường hợp này đã được loại trừ 

Tôi thích khu càng phía trên càng tốt, như thế có nghĩa là khu Phú Nhuận 1 phía trên hơn so với Phú Nhuận 2. Tôi chấm dãy I và dãy H của khu Phú Nhuận 1 hoặc 2, vì gần phía sông, gần công viên Thạnh Mỹ Lợi hơn. Các dãy D, E, etc. không nằm trong danh sách quan tâm. Tôi cẩn thận đi đi lại lại quanh khu Phú Nhuận 1, và 2, nhìn kĩ từng miếng một, xem miếng nào có bị lỗi tủ điện hố ga nào, ghi hết vào đấy. Việc tôi làm là lên danh sách các lô tiềm năng. Nói chung các miếng đất đều được môi giới tô vẽ mã lô (và số điện thoại của họ) trên mặt đất nên dễ tìm. Vừa đi vừa nhìn, vạch lá vạch hoa ra xem có tủ điện hố ga không. Nói thế này nghe đơn giản, nhưng thực tế là cái khu cỏ úa này cây dại um tùm, nên không bỏ sót cái hố ga, hay tủ điện nào cũng không phải việc dễ dàng lắm.

Tôi phải đi đi lại lại đường nội bộ trong dãy I-H của Phú Nhuận 1 đến hàng chục lượt. Khu này đã có nhiều nhà ở rồi, nuôi rất nhiều chó. Chó sủa inh ỏi. Có con láo toét còn chạy đuổi theo sau xe máy tôi, như định truy sát. Thành ra lần sau đi qua chỗ con chó đó tôi phải thủ sẵn viên gạch nhỏ trong tay, có gì có cái phòng thân! Nhưng cũng may, không có cuộc ác đấu nào giữa người với chó xảy ra.

Tôi ghi chép hết vào sổ tay như sau: Phú Nhuận 1, I4-I5 không cống, không tủ điện. Phú Nhuận 2 H7 không cống, không tủ điện. H6 cống, H8 nửa tủ điện, H9 nửa cống. H10 nửa cống, không tủ, nửa cột điện. H11 không cống không tủ điện.

Cho nên, một buổi cuối tuần trời quang đãng sáng sủa, tôi đưa vợ tôi xuống ngó khu Phú Nhuận kỹ lưỡng. Quân lính đi tiền trạm xong rồi, phần quan trọng là đưa chủ tướng đi phê duyệt. Nói chung là tôi phải chú ý sắc mặt của chủ tướng, nếu chủ tướng mà lắc thì đúng là chả biết đi đâu. Hưng Thịnh SMV không có người bán, Thế kỷ hai mốt không thích, Huy Hoàng không hợp, Thủ Thiêm Villa và Quang Trung không có sổ, còn mỗi Phú Nhuận – không chọn Phú Nhuận thì đúng là không mua ở đâu được thật. Tôi đưa đến từng lô ghi chú phía trên, giải thích là sao mình thích dãy H dãy I hơn. Nhưng may quá, vợ tôi dễ tính đột xuất, bình thường vợ tôi mà thấy cây cỏ um tùm hoang tàn là nghĩ ngay đến sâu bọ. Vợ tôi gật đầu “em đồng ý, anh đi hỏi môi giới đi.”

******

Được thượng cấp phê duyệt, ngày 4/5/2021 tôi hỏi T, môi giới của tôi: “Này, em có lô nào ở Phú Nhuận 1 hướng Đông nào có cột điện và bị đâm đường không?” T hẹn tôi một buổi chiều, nên tôi lại xách cặp về sớm đi xem đất. Tôi vẫy tay với các đồng nghiệp “Chào các quý ngài, hẹn gặp lại ngày mai”, và tôi cắp đít chuồn thẳng. T dẫn đi mấy lô I , H, cả E D gì đấy nữa. Các dẫy E, D không thuộc quan tâm của tôi, nhưng cứ đi cho biết mặt mũi đất cát xung quanh. Xem nào, theo như sổ sách ghi chép lại thì:

– I2 Phú Nhuận 1, 17.6 tỷ (140tr/sqm), gần như đối diện công viên nhỏ nên giá hơi cao tý.
– I11 Phú Nhuận 1, 130tr/sqm, 16.3 tỷ.
– E5 Phú Nhuận 1, 16.1 tỷ (126 tr/sqm)
– H7 Phú Nhuận 2, 17.7 tỷ (135tr/sqm), đối diện công viên nhỏ.
– I6-7 Phú Nhuận 2, xấp xỉ 130sqm, 16.2 tỷ (125tr/sqm).
– D24 Phú Nhuận 2, 16.4 tỷ (127tr/sqm).

Mấy miếng Phú Nhuận 1 diện tích là 7×18=126sqm, nên tính ra tiền nhỏ hơn xíu, còn một số lô Phú Nhuận 2 diện tích là 7.1×18.5=131.3sqm, nên tính tiền cũng đắt hơn vài trăm triệu.

Bạn môi giới bảo giữa Phú Nhuận 1 và Phú Nhuận 2 thì nên chọn Phú Nhuận 2, vì Phú Nhuận 1 có hai cái chùa. Đúng rồi, tôi không thích tiếng chuông chùa gõ mõ tụng kinh. Mà hơn nữa, lối Nguyễn Địa Lô và đường thông ra 103 TML không thông nhau, vẹo ra một khúc. Lẽ ra thẳng từ Nguyễn địa Lô xuống đường ven sông thì đẹp, nhưng ở Việt Nam có cái gì thẳng bao giờ, người Việt Nam đứng thẳng hơi khó, cái gì cũng phải vẹo đi một tí. Nên nhìn ra thì từ đường ven sông, đi qua Sử Hy Nhan tới Phú Nhuận 2 đẹp hơn.

Nên thôi, chấm Phú Nhuận 2. I6-7 thì hơi xuôi xuống phía dưới, gần khu tập thể tương lai, nên tôi không ưng lắm. D24 thì phía Tây nên không duyệt được.

Còn mỗi H7, đối diện công viên, đâm đường một xíu, có một nửa cột điện. Đi ra công viên chính cũng gần. Giá chào 17.7 tỷ (135tr/sqm) thì cao.

Tính sao đây? Lúc này là đầu tháng Năm 2021.


18.

Đã xác định được list những lô đất mà chúng tôi muốn mua – những lô này đều thuộc dẫy I và H của Phú Nhuận 1 và 2, vì nó gần phía bờ sông và công viên chính Thạnh Mỹ Lợi hơn. Ở Phú Nhuận 1, những lô nhìn vị trí đẹp, như đối diện công viên nhỏ, gần lối ra đường Nguyễn Văn Kỉnh hơn thì luôn bị lỗi gì đấy, cái thì bị hố ga, cái thì bị tủ điện. Lô I4-5 không hố ga tủ điện gì thì lại lùi vào trong, không gần công viên nữa. Vậy là phía trên của Phú Nhuận 1 không rõ ràng lô nào đẹp. Phía dưới của Phú Nhuận 1 thì vướng hai cái chùa, nên chúng tôi không thích.

Phú Nhuận 2 có lô H7 đúng ưa thích: không tủ điện, không hố ga, đối diện công viên và lại đâm đường tí xíu. Nếu bạn lần đầu tiên gặp ai thích mua lô đất bị đâm đường thì đừng ngạc nhiên, trên đời này có nhiều đứa bị dở hơi – hai đứa chúng tôi là hai ví dụ. Chúng tôi dở hơi vì một lý do: có lẽ lô đất bị đâm đường rẻ hơn miếng không bị. Đựơc cái hay là đúng cái lô chúng tôi cho vào list tìm kiếm lại đang ở trên thị trường (ie. đang được chào bán.) Cái giá 135tr/sqm, và tổng tiền 17.7 tỷ của H7 kể ra thì có dịu hơn tí so với lô I2 ở Phú Nhuận 1, cũng đối diện công viên, và có giá 140tr/sqm. Nhưng hình như I2 này cũng bị đâm đừơng một tí.

Giá 17.7 thì hơi cao. Hừm.

Phải check xem chúng tôi có bao tiền vậy. Chúng tôi sẽ chỉ dùng duy nhất lô đất ở Khu Một để đổi sang, phần còn lại đựơc tài trợ bằng tiền đi vay. Trước đây thì môi giới đã chào giá hộ người mua khoảng 11.3-11.4 tỷ, nhưng tôi không bán. Môi giới thông báo rằng các lô đất diện tích khoảng 100sqm (kiểu như 5.7×17.5) tại khu Một đang chào giá trong khoảng 11.4-11.6tỷ trên thị trường.

Lúc này là đầu tháng Năm. Đã hơn một tháng kể từ khi chúng tôi mua miếng đất này ở giá 10.8 tỷ. Giá mới khoảng đâu đó 11.3-11.4 tỷ (last bid, +5.5%) hoặc hơn một xíu vì thường giá bid của môi giới thấp hơn giá thực xíu. Vậy là khoản “hedging” của chúng tôi đã tăng giá đâu đó khoảng 500-600 triệu trong vòng một tháng. Có lẽ trong cùng thời gian, miếng đất K10 tại Thủ Thiêm Villa tăng từ giá 105tr/sqm lên giá chào mới 115tr/sqm (+9.5%) Chúng tôi xác định mua miếng đất để hedge, nhưng khi thực tế đập vào mặt, tôi có một cảm giác hơi khang khác. Biến động giá đất lừ đừ và chậm vãi chưởng, nó chỉ nhích lên từ từ. Đợt tăng thẳng đứng hồi tháng 9/2020 chắc là tương đối hy hữu.

Ở thị trường cổ phiếu mà tôi quen thuộc, tôi không bao giờ mua một cổ phiếu giá 10.8 để kì vọng hơn một tháng sau giá tăng lên 11.4 cả. Trong cùng thời gian tôi mua miếng đất, cổ phiếu Novaland tăng từ khoảng 90 lên 150 (+66%). So với những biến động giá mãnh liệt của (listed) equities, bất động sản chỉ là một thị trường ngủ gật. Mặc dù +5.5% (hay +9.5% với lô K ở Thủ Thiêm Villa) cho thời gian nắm giữ một tháng không phải là tệ, hình như giá đất nhích nhẹ mỗi lần như vậy, sau đó ngừng một thời gian, sau đó lại nhích nhẹ tầm như vậy lần kế tiếp. Giá đi lên theo mô hình ông lão tập dưỡng sinh.

Cảm giác của tôi lúc ấy như một con bạc đã xác định đã bỏ số tiền ra đánh thua thì thôi, nhưng đến khi thua hết tiền vẫn xót của ngẩn người ra vậy. (1)

******
Tôi chở vợ đến lô H7 mấy lần, nhìn đi nhìn lại trước khi đồng thuận quyết định. Nhìn đi nhìn lại các điểm mà chúng tôi thích ở nó: đối diện công viên, không tủ điện, không hố ga. Có tí đâm đường, nhưng nhà tôi không quan trọng chuyện này. Vợ tôi cũng rất thích miếng đất. Cô ấy đồng ý. Triển khai thôi.

Vợ tôi hỏi tôi rằng liệu khi hỏi mua miếng đất mới, có thể nhanh chóng bán được miếng cũ không? Vẫn còn tin tưởng rằng thanh khoản trên thị trường vẫn ở đó, tôi bảo vợ “thoải mái, em ạ.”

Bạn môi giới T đồng ý nhận hoa hồng thấp hơn mức thông thường 1% mà người bán vẫn phải trả cho môi giới, vì tôi mới mua đất và chưa có lời nhiều. Ngoài lý do đó, tôi nghĩ còn một lý do khác. Môi giới nhận tiền hoa hồng, nên họ rất thích khách hàng active, điều này không chỉ đúng trong thị trường bất động sản mà cũng đúng trong các thị trường tài chính khác. So với một người mua một miếng đất và giữ rịt lấy nó trong ba năm trước khi bán lại thì một người cứ lướt đi lướt lại vài tháng một lần rõ ràng là tạo ra nhiều hoa hồng hơn cho môi giới.

T. bảo rằng thị trường có dấu hiệu chậm lại, và thường thì đổi đất sẽ dễ hơn trong môi trường này hơn là môi trường nóng. Giá cứ tăng liên tục thì sẽ rất khó nhảy từ miếng này sang miếng kia. Lúc này đọc báo tôi đã thấy các địa phương bắt đầu kiểm soát chặt hơn các giao dịch bất động sản, ví dụ tại Bảo Lộc Lâm Đồng.

Thôi, tiến hành thôi nhỉ. Nếu các miếng đất có diện tích khoảng 100sqm có giá chào trên thị trường khoảng 11.4-11.6 tỷ, và nhất là với lợi thế mặt tiền 7m của tôi làm nhiều người thích hơn, tôi cho rằng chọn mức giá thấp 11.4tỷ trong khoảng này cho dễ bán miếng đất ở khu Một. Một hai trăm triệu không quan trọng lắm, quan trọng nhất là xong việc nhanh lẹ. Tôi bảo T. bắt đầu kiếm khách ở mức này.

Về phần mua miếng đất Phú Nhuận, tôi hỏi ý kiến của T. liệu mình chào giá 130tr/sqm thì có khả năng giao dịch không? T. bảo “em nghĩ là làm được.” Tôi bảo T. đi bid với người bán H7 ở giá 130trx131.3=17.069 tỷ.

Tôi hồi hộp xem người bán có đồng ý ở mức 130tr/sqm hay không. Tôi đang cố gắng thực hiện hai giao dịch bán và mua đồng thời.

******

T quay lại, bảo người bán không đồng ý. Bạn nói rằng cứ để thư thả cho người ta suy nghĩ, mình không cần phải vội quá, đất cũng đang chững lại rồi. Bạn môi giới T này nói giống như em môi giới ở Hưng Thịnh.

Người bán không đồng ý giá 130, vậy cứ để đấy chờ thôi.

13 Comments

Leave a Reply

Your email address will not be published.