Tôi đi mua đây or A Crash Course on Real Estate Finance (5)
Tôi đi mua đây or A Crash Course on Real Estate Finance (5)

Tôi đi mua đây or A Crash Course on Real Estate Finance (5)

11.

Chủ đất ở cách lô đất cũng không xa. Chúng tôi đi dọc con đường cầu Thời Đại, quẹo phải ở Mai Chí Thọ, chạy thêm một đoạn là tới. Khu này hình như có tên là Văn Minh, là một cộng đồng (neighborhood) khá nhỏ hẹp ven Mai Chí Thọ và sát sông Giồng. Vì nó nhỏ quá, nhỏ hơn nhiều so với không gian rộng lớn ở Thạnh Mỹ Lợi, tôi không thích khu này. Chờ chúng tôi gần nhà chủ là một bạn môi giới khác nữa. Như vậy là ngoài bạn môi giới này, có một bạn môi giới khác là hai người – hình như một người làm môi giới cho bên mua, và một bạn môi giới cho bên bán.

Nhà chủ đất có mặt tiền 6×20, được thiết kế có hầm, và lối đi lên phòng khách kế bên. Mặt ngang 6m trông cũng đựơc, tạm đủ để thiết kế như vậy. Nhà chủ lắp một cái thang máy, làm tôi cũng nghĩ việc lắp thang này trong nhà là ý hay, tiện lợi cho việc quản lý hậu cần (supply chain) trong nhà. Tôi định bụng sau sẽ hỏi ông anh ở ngoài quê tôi, nhà ổng có cái biệt thự và cũng lắp thang máy, xem có gì đáng chú ý không. Tôi chưa bao giờ đi mua đất, nói gì đến xây nhà, nên nếu sau định làm cái gì cũng phải gom nhặt kiến thức từ đầu.

Tiếp chúng tôi là một chú cỡ ngoài 60 tuổi. Tôi cũng bắt đầu câu chuyện bằng mấy thứ ice breaking vớ vỉn, trời nhiều mây nhỉ, đất có nhiều giun không, hoa nào trồng đẹp đại khái toàn những thứ small talks như vậy. Nhưng có vẻ chú không quan tâm đến mấy chuyện vớ vỉn vô nghĩa của tôi lắm, chú kiệm lời hơn nhiều nên câu chuyện khô chắc cũng ngang ngói. Tôi nghĩ bụng “chán nhỉ, ông chủ nhà này tính tình ít nói.” Nhưng thế càng hay, thế tập trung vào công tác cho đỡ phải lan man.

May quá, ngồi nói chuyện với ông chú một lúc thì cô chủ về. Khác hẳn ông chồng, cô rất nhiệt tình vui vẻ, tay vừa bị gãy vì tai nạn, làm tôi rất thương cảm cho cô. Chiếc tay bị gãy làm cô phải bó bột, nhưng vẫn không cản được tâm tình hòa nhã và thái độ vồn vã của cô, làm tôi thấy dễ chịu hơn nhiều. Cô chủ về tiếp quản nên chú chủ đất cáo từ đi lên nhà. Một lát sau thì con trai chủ đất cũng đi xuống.

Đại khái thì gia đình cũng không muốn bán đâu, muốn để xây lên cho thằng con trai thôi. Nhưng nhà đi xem tuổi tác thì thằng con lại không hợp hướng Đông, nó cần phải có hướng Tây cơ. Kì cục thật, cái hướng nóng bỏ mẹ đấy thì lại hợp. Nhưng thôi, mỗi người mỗi kiểu, thế nó mới thành thế giới. Vì thế nhà cô mới bán đi, để đổi sang một lô khác, đại khái là một dự án chết tiệt nào đấy của Novaland, cái nhà 5×20. Cô chủ bẩu là nhà định mua 5×20 không đẹp bằng lô 7×14 đâu. Tôi mới bình luận rằng mặt ngang 7 thì đẹp rồi, nhưng bề sâu 14m thì hơi ngắn quá. Ngó nghiêng thì bề sâu của miếng đất chỉ tới cái thang máy nhà cô đang ở, chẹp. Giá nó dài ra thêm vài mét đến cái bếp nhà cô thì đẹp. Chẹp.

Đại khái câu chuyện nọ kia là cô đang thương lượng đựơc miếng đất, hay nhà thô rồi chả biết, diện tích 5×20 trong một dự án Novaland nào đấy, nên mới cần bán gấp. Cô cũng lưỡng lự giá tôi trả lắm, nhưng cô bạn tư vấn bảo thôi hơn thiệt một xíu không quan trọng, quan trọng là phải đựơc việc nên cô mới đồng ý bán cho tôi. Cô ngắm được miếng đất vừa ý rồi, nên cần tiền của tôi để đi đặt cọc cho người ta.

Thôi, vào việc chính thôi. Cô chủ đưa cho tập hồ sơ đất cát. Đại khái tôi cứ chia tạm thành hai loại. Thứ nhất là về nhân thân, gồm có chứng minh nhân dân, hộ khẩu, rồi đăng kí kết hôn, vân vân các loại. Thứ hai là giấy tờ liên quan đến đất, gồm có sổ đỏ, thông báo thuế trước bạ, và hình như là giấy nộp tiền thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nữa.

Tôi so tới so lui xem số giấy tờ có dẫn chiếu đúng vào với nhau không. Đúng lúc đó, khoảng 9 giờ 9 rưỡi tối thì vợ tôi gọi điện, bẩu là đã xong công việc và cần tôi gửi địa chỉ để đi tới. A, tốt quá, cô vợ ngốc của tôi chuẩn bị đến. Có vợ đến cùng phấn chấn hẳn, vì lũ trẻ con chúng tôi thích làm mọi thứ tíu tít cùng nhau. Loay hoay tìm cách gửi địa chỉ ghim qua google map một hồi thì vợ tôi cũng tới, có vợ bên cạnh vui thật.

Cô khen “úi xời vợ chồng trẻ mà giỏi thế, đã mua đựơc đất ở Quận 2.” Tôi phải lúng búng trả lời “là khó khăn lắm, có gia đình hỗ trợ nên mới được thế.” Thât ra có ai hỗ trợ gì đâu, tiền mình mình mua. Bây giờ nhìn lại thấy đừng nói là đựơc hỗ trợ gì hết, cứ giả bộ là khó khăn vật lộn lắm, có gì còn dễ bề mặc cả.

Giấy tờ có vẻ ổn thỏa. Thế còn chuyện tiền nong. Tôi muốn nhà chủ ra lộc cho tẹo lấy may. Đại khái tập quán nó thế, tôi biết quái gì, khi mua thì bạn môi giới tư vấn như vậy. Cô chủ bảo “ra lộc gì”, và đồng ý ra lộc cho tôi 1 triệu. Hừm, số 1 chả đẹp gì cả, nên bạn môi giới đồng ý lấy từ phần của mình bù thêm vào cho thành con số 8 triệu cho đẹp. Thật ra tôi cũng chả quan trọng gì vài triệu, nhưng một là tập quán nó thế, hai là có con số 8 cũng hay hay, mặc dù, again, đúng là với tôi cũng chả quan trọng lắm.

Vì được bớt 1 triệu, nên chúng tôi đặt cọc 799 triệu, còn 10 tỷ hẹn sẽ trả tiền mặt vào một tuần sau đó, ngày 1/4/2021, khi hai bên đi công chứng. Có vẻ tiến trình thanh toán như tôi là rất nhanh, lại tiền mặt luôn, nên cô chủ có vẻ rất vui vẻ. Về sau tôi mới thấy, trả tiền như thế đúng là nhanh thật.

******

Tiến trình nói chuyện có vẻ đang thuận lợi thì có sự cố. Bỗng nhiên hai bạn môi giới và cô chủ nói chuyện với nhau về chuyện tiền môi giới. Tất nhiên, tiền môi giới không thuộc nghĩa vụ của chúng tôi, nên vợ chồng tôi không để ý. Đó là chuyện nội bộ giữa chủ nhà và môi giới. Nhưng không, có vẻ là nếu không đồng ý đựơc về tiền môi giới thì không thể tiến hành giao dịch này, điều này làm nhà tôi ớ người ra. Ặc, gì mà kì cục vậy?

Đại khái hai bạn môi giới không thể nhất trí được tiền môi giới đựơc hưởng giữa hai người, vì còn liên quan đến một người thứ ba nào đó. Câu chuyện trao đổi giữa mấy môi giới vừa có tốc độ nhanh, vừa không phải là người trong cuộc, không biết ngọn ngành nên tôi chịu, không thể hiểu điều gì đang diễn ra.

Về sau tôi mới connect the dots để hiểu hóa ra là như vầy. Cô chủ là người hiền lành, điềm đạm, chứ không phải dân kinh doanh lọc lõi gì, như chúng tôi vậy. Tiền nong thật ra cô cũng không có nhiều lắm. Nghe thoáng qua nói chuyện giữa cô và bạn môi giới của cô (bên bán) thì hồi trước miếng đất này mua giá đâu đó độ 7-8 tỷ gì đó. Vì không dư dả gì và còn cần phải dự trù mọi việc để mua miếng đất của Novaland, cô muốn giảm tiền môi giới đi một xíu. Cô có một người trong gia đình, cũng thỉnh thoảng làm nghề tay trái là chỉ trỏ đất cát, tạm gọi là môi giới không chuyên nghiệp, nên nhờ cô bạn này đứng ra giới thiệu miếng đất mà tôi đang định mua cho môi giới. Theo thông lệ của ngành môi giới, cô bạn không chuyên này cũng được hưởng tiền hoa hồng, nên bây giờ khoản phí môi giới 1% này sẽ đựơc chia ra. Do là người cùng gia đình, sui gia gì đó với nhau, nên thật ra cô bạn môi giới không chuyên sẽ trả lại tiền cho cô chủ, coi như để bớt tiền môi giới đi.

******

Tôi biết, nếu căn nhà 10 tỷ, tiền môi giới là 100 triệu, cũng lớn lắm chứ bộ. Ngành môi giới bất động sản là một ngành tốn nhiều công sức labor, đòi hỏi nhiều commnunication, có nhiều bước không thể standardize được nên thật ra không dễ để scale up lên, không thực sự hiệu quả. Một trăm miếng đất, chả có miếng nào giống miếng nào. Miếng thì đầu thừa, miếng đuôi thẹo, miếng dính cống, miếng tủ điện. Chủ nhà với người mua cũng lệch nhau. Ông chủ nhà thì răng hô, người đi mua thì mồm thối, hai thể loại răng hô mồm thối cứ lệch nhau chan chát. Thị trường bất động sản ấm thì không sao, thị trường bình bình có khi cả tháng môi giới chả khớp đựơc lô nào. Vì hiệu quả kém như vậy nên chi phí cao. Cái ngành giao dịch cổ cánh chết tiệt mà tôi làm, mọi quy trình được chuẩn hóa hết, một tỉ cổ phiếu cái nào cũng như cái nào, được điện tử hóa, scalability cao nên chi phí thấp hơn nhiều, phí giao dịch chỉ có 0.1%. Người mua và người bán hoàn toàn là vô danh với nhau. Đấy là ở Việt Nam lởm khởm hiệu quả kém vì trình độ công nghệ thuộc loại lìu tìu, và vì việc ngành rất phân mảnh (có đâu đấy khoảng 100 công ty chứng khoán cạnh tranh với nhau), chứ tôi nghĩ ở những thị trường được consolidated hơn thì chi phí còn thấp hơn nhiều. (1) So sánh như thế để thấy đặc thù của những ngành khác nhau thì chi phí giao dịch có thể khác nhau như thế nào, chủ yếu đến từ khác biệt của tính efficiency (từ khả năng standardization), scalability.

Hồi trước trong một analyst meeting, tôi gặp bạn trẻ Hiếu là CFO của Đất Xanh (DXG:HSX) bình luận về triển vọng thị trường. Bạn trẻ nói rằng thị trường sơ cấp mỗi năm có khoảng vài chục nghìn căn hộ (units) – ngôn ngữ của hội bất động sản chết tiệt này hay gọi là “sản phẩm”. Trước năm 2018 số lượng thì nhiều, nhưng từ 2018 lò lú làm số lượng “sản phẩm” giảm hẳn (2). Bạn cho rằng thị trường sơ cấp bé hơn nhiều so với thị trường thứ cấp, và nếu áp dụng đựơc kỹ thuật (kiểu như 3D visualization etc) vào thì giảm được chi phí giao dịch và vận hành trên thị trường thứ cấp này, mới có tiềm năng tăng trưởng. Hồi đó tôi biết mẹ gì về đất cát đâu, nghe logic thì có vẻ hợp lý, nó hót thế nào thì tin thế, cũng buy-in mảng môi giới cho phần bất động sản thứ cấp thật. Bây giờ thử giao dịch một lô đất cát ở đời thật tôi mới nghĩ có mà làm đựơc cứt.

******

Đại khái điều đang tranh cãi là cô bạn của cô chủ sẽ đựơc nhận 1/2 của tiền môi giới, và 1/2 còn lại thì hai bạn môi giới giữa bên mua và bên bán chia đôi, hay mỗi người được 1/3. Vì chưa thỏa thuận được, nên cô chủ không biết chính xác đựơc số tiền môi giới đựơc bớt là bao nhiêu, nên vì thế phải tạm hoãn nói chuyện với tôi đã, để mấy bên môi giới giải quyết với nhau trước. Nếu thỏa thuận giữa các bạn môi giới mà không xong, thì có thể giao dịch với tôi cũng không thành.

Chẹp, lại còn thế nữa.

Chú thích:
1. Một số startup mới như Robinhood, hiện phục vụ khoảng 20 triệu khách hàng, thu phí giao dịch 0% với khách hàng. Tất nhiên nó có business model hoàn toàn khác với các công ty môi giới kiểu cũ tại một nước lạc hậu như Việt Nam – nhưng điều này phần nào cho thấy nó có thể hoạt động hiệu quả với chi phí thấp trên quy mô lớn như thế nào.
2. Nếu bạn có điều kiện nghiên cứu về thị trường vốn cổ phần, bạn thử nhìn doanh số của các công ty bất động sản trong giai đoạn 2017-2020. Bạn sẽ thấy không nhiều công ty có được tăng trưởng đều đặn trong giai đoạn này. Các công ty như Novaland, Nam Long có ít nhất hai năm tăng trưởng âm. NVL thường xuyên bị nghi ngờ về khả năng duy trì dòng tiền, và nhiều lo ngại rằng công ty này có thể bị default. Ngoại lệ rõ nhất có lẽ là Vinhomes (VHM:HSX), có lẽ một phần do khả năng “policy arbitrage” ngoại hạng của công ty này.


12.

Hai bạn môi giới với cô chủ đất nói qua nói lại mà không giải quyết được vấn đề gì. Lúc này đã tầm 10 giờ kém, gà đã lên chuồng lâu rồi. Giờ này cô bạn sui gia của chủ đất đã đi ngủ khò. Nhưng để tháo gỡ tình huống bế tắc này, đành phải cho người đi dựng cô ấy dậy, kéo sang. Cũng may hai nhà gần nhau.

Độ 15-20 phút sau, cô bạn sui gia kiêm người môi giới bán chuyên của chủ đất sang. Cô bị đánh thức khi vừa mới ngủ nên rất bực bội. Nét cau có khiến cô trông hơi giống con bé Ma-rư-kô trong truyện tranh. Bạn môi giới của tôi bảo “em có biết đâu, em cứ tưởng anh D nắm chủ.” Cô Ma-rư-kô bảo “Cái thằng D này nói năng không rõ ràng, làm tao cũng tưởng thế nọ thế kia.” Nói qua nói lại, cuối cùng ba người môi giới nhất trí chia ba tiền hoa hồng. Mỗi người sẽ nhận một phần ba.

Tốt, đạt được thỏa hiệp là tốt. Thế là bên môi giới đã có thỏa thuận. Giữa bên mua và bên bán đã thống nhất về giá, về tiền đặt cọc, và về ngày đi thực hiện giao dịch công chứng (1/4).

Môi giới T lại duyệt lại qua cho tôi một vài kiến thức về giao dịch bất động sản mà người mua như tôi phải làm:

– Bên mua phải nộp thuế trước bạ, dựa trên một tờ giấy thông báo thuế trước bạ. Để có tờ giấy thuế trước bạ này thì phài nộp hồ sơ lòng vòng, lộn ngựơc lộn xuôi bên nọ bên kia, nhưng môi giới sẽ thực hiện cho tôi.

– Nộp thuế sử dụng Đất phi Nông nghiệp. Để nộp được loại thuế đất phi Nông nghiệp chết tiệt này thì phải làm tờ khai thuế sử dụng đất phi Nông nghiệp, nộp cho phường đóng dấu xác nhận, sau đó một bên chết tiệt nào đấy sẽ ra thông báo thuế sử dụng đất phi Nông nghiệp.

Sau đó, người mua phải đi đóng các khoản thuế này, bằng cách chuyển khoản đến Ngân hàng Nông nghiệp chi nhánh Đông Sài Gòn.

– Kế tiếp, cầm các loại thuế đã nộp sang Ủy ban để đăng bộ.

Đại khái ghi chép giấy tờ phải làm thì như thế. Nhưng may có môi giới đi làm, chứ tôi mà phải loay hoay với các thủ tục hành chính này thì chết mẹ. Có khi mất cả tuần cũng không xong.

Bạn môi giới sẽ nộp cho bên bán thêm các loại thuế má gì đó nữa, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Để đảm bảo nghĩa vụ của người bán sẽ được thực hiện, thường người mua sẽ trừ lại khoản tiền thuế estimated này. Tuy nhiên tôi chả giữ lại khoản tiền này, mà cô chủ sẽ trực tiếp đưa cho bạn môi giới để đi nộp.

******
Lần đầu mua đất, tôi đề nghị bên bán phải có cả hai vợ chồng kí vào giấy đặt cọc. Nhưng chú chủ đất đã đi ngủ phéng rồi còn đâu. Tôi rất bực bội và không thoải mái với chuyện chỉ có một mình cô chủ kí giấy tờ.

Vợ tôi chuyển khoản cho cô chủ 799 triệu. Chả hiểu tín hiệu internet giữa các ngân hàng phải đi từ Việt Nam sang Bắc Cực rồi từ Bắc Cực vòng về hay thế nào, mãi chả thấy tới tài khoản của cô chủ. Sốt hết cả ruột. Hệ thống core của mấy ngân hàng lởm khởm quốc tịch Việt Nam này mà có vấn đề phải bảo trì thì bỏ mẹ.

“Teng teng”. Cuối cùng, tiền cũng hiện lên trên tài khoản của cô chủ đất. Tốt quá.

Nhận đựơc tiền, cô chủ kí nhận tiền trong hợp đồng cọc. Khổ thân cô, cô bị gẫy tay nên không thể kí được. Tay cô cứ run run không cầm được bút. Thế đành phải lên lôi ông chú xuống vậy. Lại thêm một người nữa bị đánh thức lúc đang ngủ. Lại thêm một người nữa mặt mày nặng trình trịch tham gia vào cả bọn. Vui thật. Tôi mà bị mất giấc ngủ giữa chừng thì tôi cũng điên tiết lắm, dù vì bất cứ lý do gì.

Chú chủ đất kí xoẹt xoẹt nhận tiền đặt cọc vào hợp đồng đặt cọc.

Thế là xong. Tiền cọc đã nhận đầy đủ, giấy cọc đã kí kết. Hai bên hẹn hò một tuần sau đi chuyển nhượng công chứng.

******
Bàn bạc qua lại, thỏa thuận chuyện nọ chuyện kia giữa môi giới với nhau, và giữa vợ chồng tôi và cô chủ trông thế mà lâu phết. Tôi đến nhà cô chủ đâu đấy lúc hơn 8h tối. Khi mọi chuyện xong xuôi thì đã hơn 11 giờ đêm. Mọi người chào tạm biệt nhau rồi lục tục đi về.

Tôi chở vợ về trong chiếc xe cà tàng. Trời đã khuya rồi. Nhưng đây là là thời điểm bắt đầu một chương mới của chúng tôi. Hai vợ chồng lần đầu tiên cùng nhau mua đựơc một miếng đất. Hai đứa cùng nhau làm đựơc một chuyện lớn.

Trong niềm vui sướng, chúng tôi nhanh chóng ngủ khò như hai chú heo éc.


13.

Có một việc phải làm là đo đất, mà trong lúc nói chuyện mua bán quên phéng mất không nhắc tới. Biết đâu có vấn đề gì, nên hai vợ chồng mang thước dây lục tục chạy tới.

Không phải dân bất động sản nên nhà tôi chỉ có cái thước dài 5m trong khi nền ngang dài 7m, đo đạc đến là khổ. Cây cối, cỏ dại, trong khi lại phải đo hai lần căng thước. Mỗi lần căng thế vợ tôi phải giữ một đầu dây, căn vạch vào một mốc nào đó ở dưới đất, mà cô ấy con gái chân yếu tay mềm, không thạo mấy việc này, nên làm tôi phát cáu lên được. Khoảng cách hai nhà thì ok rồi, có vẻ hai bên họ xây chuẩn diện tích, thậm chí còn cẩn thận nhường vào một xíu. Vì dây ngắn, phải đo hai lần nên cũng không nói chính xác được, nhưng hình như khoảng cách hai tường là độ 7m và dư ra 1-2cm.

Tuy nhiên, có một vấn đề nhỏ. Khoảng cách hai tường thì ok, nhưng ở dưới mặt đất, sát móng, có một hàng gạch lẹm sang lô đất của tôi – bây giờ đặt cọc xong, tôi có thể coi miếng đất đã bước đầu là đất của tôi, rất oách. Đo đi đo lại, hàng gạch này lẹm sang đất nhà tôi độ 5-7cm.

Không biết ở Sài Gòn này thế nào, chứ tôi ngoại tỉnh quê tôi miền trung du. Miền quê nghèo khó khăn, tôi nghe không biết bao nhiêu chuyện tranh chấp đất cát. Chính trong gia đình tôi đã có một kinh nghiệm cay đắng, và mất hết tình hàng xóm và họ hàng anh em vì chuyện này. Ở cái xứ khó khăn đấy, con người tìm mọi cách để lấy nhiều hơn cho phần của mình. Cho nên, ngay lập tức tôi nghĩ đến tình huống xấu nhất.

Tôi gọi cho anh địa chính thân quen ở quê nhà, anh là hàng xóm của gia đình ở quê, rất thân thiết với nhau. Tôi hỏi anh xem trong tình huống như vậy thì phải làm gì. Làm địa chính ở quê, anh quá quen với những tranh chấp đất đai, toàn chuyện giọt gianh nhà ông sang đất nhà tôi, đủ loại chuyện

Anh đề xuất để chắc chắn nhất thì chủ đất viết cam kết với chủ nhà liền kề về ranh giới của tường và dưới móng. Đại khái là có cam kết giữa chủ cũ và khiếu kiện để tránh các tranh chấp, khiếu kiện về sau.

Tôi gọi cho môi giới, và cho chủ đất, thông báo tình hình. Thế là hai bên mua bán, cùng môi giới gọi địa chính tới. 3h giờ ngày 29/3, ba ngày trước khi thanh toán kí công chứng, tôi lại phải xin nghỉ một buổi để lo việc ranh giới này. Địa chính tới ngó nghiêng sổ, dùng thước dây đủ đo. Cô chủ đất cho biết rằng trước đây khi xây nhà, nhà bên cạnh có gọi điện nhờ đắp cái hàng gạch sang bên đất nhà mình để làm móng bên đó. Nên chắc chắn là đất nhà mình. Địa chính bảo ở đây là đất dự án, những chuyện này không lo đâu, đất nhà mình mình cứ xây đúng ranh giới quy định trong sổ, móng hay tường nhà họ mà sang nhà mình thì mình cứ việc chặt đi. Vả lại, trong Sài gòn mình dân tình lành tính, không phải thủ đoạn đê tiện như miền quê nghèo khó khốn khổ của tôi.

Nghe thế được rồi, nhưng đó là lời một phía. One side of the story. Không có mặt hàng xóm ở đây, vì ổng cho thuê nhà và đang đi du lịch đâu mất, mà ít ra phải nói chuyện ba mặt một nhời cho chắc. Gọi điện cho ổng cũng không được, không nhấc máy, chắc đang đi du lịch mà.

Tôi đề nghị trước khi thanh toán và ra công chứng, phải liên hệ được với hàng xóm bên cạnh.

******

Đến ngày 1/4/2021, hai bên đi công chứng ở văn phòng gần nhà tôi, đường Lương Định Của khúc gần Nguyễn Hoàng. Hôm trước đó, tôi và vợ phải gửi hết những giấy tờ nhân thân, như CMND, hộ khẩu, đăng kí kết hôn cho môi giới gửi bên văn phòng công chứng chuẩn bị sẵn. Vợ chồng tôi toàn dân ngoại tỉnh từ quê đến, không có hộ khẩu ở Sài Gòn, mà hộ khẩu đều để với ông bà già nội ngoại hai bên, không có bản chính hộ khẩu trong tay. May cũng qua hết.

Trong lúc chờ đợi, hai bên buôn chuyện đông chuyện tây. Cô bạn sui gia Ma-rư-kô cũng có mặt. Cô chủ sau khi nhận đựơc tiền cọc nhà tôi, đi đặt cọc lô đất Novaland định mua, nhưng đồ tráo trở kia lại chuồn mất. Đồ vô đạo đức, ăn ở đổi trắng thay đen, nói lời rồi nuốt lời. Nhưng thế lại may, vì cô mau mắn thế nào lại tìm ngay được một lô còn tốt hơn, và đã chốt mua lô đấy. Hai bên chuyện ngựơc chuyện xuôi, tấm tắc không hiểu sao bây giờ dân tình ở đâu ra mà lắm tiền thế, mua nhà toàn chục tỉ, hai chục tỉ, sợ thật.

Chờ đợi một hồi thì kí hợp đồng giao dịch công chứng. Tên chính thức của nó gọi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) (Toàn bộ). Kí tá, đối chiếu số chứng minh thư khác kiểu rồi, nhưng phải làm một thủ tục khá kì quặc là lăn tay. Hô hô. Không hiểu ở nước khác có thế không, tôi nghĩ là không. Trên hợp đồng giao dịch có chữ kí của hai bên, nhưng chắc là bất kì lúc nào người mua hoặc người bán cũng có thể phản bác rằng đây không phải là chữ kí của tôi (nếu bị làm giả tài liệu). Chữ kí thì có thể giả, nhưng mỗi người có một vân tay khác biệt, không thể giả được. Tuy nhiên, việc của người công chứng là đi làm chứng có giao dịch được thực hiện, họ đã xem chứng minh nhân dân, đối chiếu xem thằng bỏ mẹ ngồi trước mặt họ có phải là thằng trong chứng minh không, và nếu nó kí vào tờ giấy thì một cam kết pháp lý đã được lập ra. Nhưng có vẻ như thế chưa đủ, phải có lăn tay cơ.

Tôi cho rằng đằng sau của việc này là vì một nỗi nghi kị ăn sâu vào tiềm thức của đất nước này. Không có ai tin bất kì ai – chắc chắn rồi. Mày nói gì thì nói, tao mặc định là mày nói dối, cho đến khi mày chứng minh được ngựơc lại. Thế cho nên mới cần những việc như đi công chứng giấy tờ sao y bản chính. Con người ở đây mặc định là không có integrity, không có dignity, nên không ai nghĩ đến có một cái legacy nào đó. Cuộc sống quá khốn khó nên quan trọng hơn hết là phải sinh tồn. Cuộc sống chỉ thực sự dễ thở hơn trong vòng độ chục năm gần đây.

******

Tiết mục lăn tay đã xong. Hai bên ra ngân hàng để chuyển tiền. Trước khi chuyển tiền, cô chủ phải gọi điện cho anh hàng xóm. Anh hàng xóm nghe máy, xác nhận rõ ràng là có để nhờ một hàng gạch lấn sang đất bên này khi làm móng, và cam kết đó hàng gạch đó mình muốn dỡ đi lúc nào thì dỡ. Tôi cẩn thận ghi âm lại cuộc gọi. Thế là khúc mắc cuối cùng cũng qua.

Vợ tôi chuyển tiền sang cho cô chủ. Không giao dịch online được, vì một ngày vợ tôi bị giới hạn chuyển tiền là bao nhiêu đó, các giới hạn này có lẽ là để tránh fraud.

Trong lúc hai bên đang chờ tiền đi rồi tiền đến, tôi ngồi nói chuyện với chú chủ đất. Chú là giáo sư của trường Bách Khoa. Ái chà. Tôi hỏi chú dạy ngành gì. Chú dậy khoa dầu khí. Ái chà, hay quá, đúng mối quan tâm của tôi. Tôi làm về thị trường vốn cổ phần, quái quỉ thế nào tôi phải đi cover toàn bộ thị trường. Việc của tôi là bao quát toàn bộ nền kinh tế Việt Nam, vốn được tôi chia thành khoảng 40 segments và subsegments. Gặp một ai có kiến thức chuyên môn về bất kì ngành nào, tôi đều rất thích nói chuyện để lắng nghe học hỏi.

Việc của tôi đòi hỏi việc biết không quá sâu, không quá chi tiết về một ngành nghề nào đó. Công việc đi phân tích bụi rậm để biết trong đó có bao nhiêu chim mà. Đâu cần thiết phải biết quá rõ về chuyện móng chân con chim dài bao nhiêu cm, đuôi nó có mấy sợi lông làm gì đâu. Lông có dài thêm vài tấc nó vẫn chỉ đếm được là một con, thế là đủ.

Thế là hai chú cháu nói chuyện về dầu khí vui lắm. Hóa ra vào chuyện, chú không khó tính như hôm đặt cọc. Chuyện mỏ Kèn Bầu của ENI, mỏ Blue Whale của Exxon, mỏ đông mỏ tây ở lung tung beng. Nhưng chưa nói được mấy thì tiền đã về tài khoản cô chủ, nên hai chú cháu phải chia tay nhau, sau khi đã kí tá nhận đủ tiền. Tiếc quá, tôi rất muốn nói chuyện thêm với chú, nhưng trả tiền xong là hết chuyện.

Vợ chồng tôi trả toàn bộ tiền mặt, và nhận đủ sổ đỏ, thông báo thuế trước bạ. Chúng tôi kí ủy quyền cho môi giới đi làm thủ tục đăng bộ. Thế là lô đất đã về tay chúng tôi, lô đất đầu tiên của hai vợ chồng trẻ măng. Đi đăng bộ là để chính thức sang tên ở phía nhà nước, nhưng hợp đồng mua bán công chứng là thời điểm mà toàn bộ quyền và nghĩa vụ đối với tài sản đã dịch chuyển từ người mua sang người bán rồi.

Sau cuộc gọi với hàng xóm, tôi nhờ môi giới thuê người đập bỏ luôn hàng gạch trên đất nhà tôi cho chắc cú, tránh phát sinh về sau, không còn phải lo lắng gì nữa.

******

“A lô, vợ chồng con đã mua miếng đất rồi mẹ ạ”. “A lô, vợ chồng con đã mua miếng đất rồi bố ạ.”

Bố mẹ vợ chúc mừng, rồi mẹ vợ bảo cẩn thận xem giấy tờ chưa? Nhỡ giấy tờ rởm, hoặc họ đi cầm ngân hàng rồi. Nhà tôi là nhà chân chất, biết kinh doanh lọc lõi gì đâu, cái gì cũng thấy lo cả.

Bất ngờ hơn là bà già tôi, mẹ bảo “ơ thế mày mua đất rồi, mày cầm lấy 8 tỷ của mẹ khi mẹ bán xong miếng đất, mẹ cho hai vợ chồng chỗ tiền đấy coi như góp vào để mua miếng đất.” Quái nhỉ, điều này hoàn toàn không nằm trong kế hoạch. Tôi cứ nghĩ là vợ chồng tôi mua một miếng, rồi bà già tôi bán đất xong đựơc 8 tỷ thì phải mua thêm một miếng khác quanh đâu đây cho bả. Đang không biết phải mua ở đâu cho bả, thích mua gần gần bà già, chứ xa hơn kiểu Quận 9 thì xa quá, mua ở gần đây thì phải ứng tiền ra thêm cho bà vì cầm 8 tỷ bây giờ đâu có đủ. Mà phải ứng tiền thêm vào cho bà già thì vợ chồng tôi lại chưa sẵn tiền lắm.

Nếu bà già định cho tôi 8 tỷ đó, cộng với tiền vợ chồng tôi là có từ 20 tỷ đến 23 tỉ gì đó.

Nên nhớ rằng chúng tôi mua miếng đất này chỉ để hedge rủi ro giá đất tăng, còn thì chúng tôi vẫn ướm một miếng nào đó tốt hơn, lớn hơn và gần phía sông và công viên chính Thạnh Mỹ Lợi hơn. Miếng nhỏ nhất của Thủ Thiêm Villa 8x20m K10, có vướng nửa hố ga, nửa cột điện, giá 105=16tỷ8. Một miếng tốt hơn giá thấp nhất độ 17 tỷ, chúng tôi thiếu khoảng 6 tỷ nữa. Cho nên, tôi đã xác định rằng “việc còn lại là kiếm tiền nhanh hơn tốc độ tăng của giá đất để bắt kịp phần 6 tỷ còn thiếu này”, như đã nhắc đến trước đây.

Nếu bà già cho 8 tỷ, có nên suy nghĩ lại để đổi sang miếng đất khác to hơn không nhỉ? Ngân sách mới thành ra độ 20-23 tỷ cơ mà?


14.

Quả là việc bà già đề nghị cho tôi 8 tỷ là một điều không lường trước, rất hấp dẫn. Nó sẽ đưa ngân sách mua sắm lên độ 20-23 tỷ, đủ cho những lô đất mà chúng tôi hoàn toàn hài lòng gọi chúng là nhà: diện tích lớn, không ngắn không dài (8×20 hoặc hơn), gần sông, gần công viên trung tâm của Thạnh Mỹ Lợi. Vợ chồng tôi cũng sẽ không phải giật gấu vá vai nữa.

Chỉ có một vấn đề nho nhỏ: tôi rất hay cãi mẹ. Tôi khá nóng tính, dễ phát điên lên vì một cái gì đấy. Thật ra tôi có thể phát điên lên vì tất cả mọi thứ. Không hiểu sao đối với người khác thì tôi còn lịch sự bề ngoài, nhưng với bà già thì tôi không nhường nhịn gì cả. Bao nhiêu lần đến Tết về quê chơi, tôi làm bà già tôi nước mắt ngắn nước mắt dài. Đang quen cãi bà già, mà lại đi cầm 8 tỷ của bả, sau làm sao còn cãi được nữa. Sau này có gân cổ lên định quát mẹ, lại nghĩ đến khoản tiền 8 tỷ bà cho, thì còn nhục nhã để đâu cho hết? Mà với những điều ngớ ngẩn bà già tôi thỉnh thoảng nói, tôi không phát điên lên mới là lạ. Đời này mà không đựơc cãi mẹ thì còn sống thế quái nào được nữa? 

Đấy là điều thứ nhất. Điều thứ hai là bà già làm lụng bao năm trời, có đựơc mảnh đất, đành lòng nào mà đi cầm của bả? Tiền biếu bả mình không cho đựơc thì thôi, ai nỡ nào đi cầm đi số tiền lớn như thế? Chỗ đất đấy để giữ cho bả, sau bả già hơn có mệnh hệ nào thì có tiền trang trải. Vợ chồng tôi mới loe ngoe vào đời, bây giờ 8 tỷ thấy to chứ sau vài năm có khi lại thấy chỗ tiền này nhỏ bé chẳng bõ bận tâm.

Điều thứ ba, là nói thế, chứ bà già tôi mới đang đi liên hệ môi giới để rao bán đất, chứ đất đã bán được quái đâu. Biết bao giờ mới bán đựơc.

Tính ngựơc tính xuôi, ý thứ hai thật ra là quan trọng nhất. Thôi, hai vợ chồng cám ơn mẹ tôi nhiều, thanks but no thanks. “Hai vợ chồng con tự lo được, nỡ lòng nào mà cầm tiền của mẹ.”

******

Mua xong lô đất, nhìn lại những ghi chép cũ trong cuốn sổ tay. Đã xong rồi những buổi tất cả chạy ngược chạy xuôi, đi tìm đất, đo ranh giới. Xem lại những ghi chép cũ của mình khi tìm đất có một cảm giác gì đó rất hoài niệm – tôi trẻ măng nhưng tính cách nhiều khi lại giống như một ông cụ non:

-F47 diện tích 5.7×17.5, giá nọ giá kia, gần đường nọ đừờng kia.

-D38 diện tích 5.7×17.5, giá nọ nọ kia, gần cái nọ cái kia (chùa)

-G30 diện tích 6×17.5, giá nọ giá kia,

-E29-30 diện tích 5.7×17.5, giá nọ giá kia, chủ cần bán cả đôi.

-J20: 8×17.5, giá 107, nửa tủ điện, nắp cống.

-K8: 8×17.5 giá 95, gần Cao Đài.

Trang thì chép những lỗi của các lô đất:

D38 có nắp cống, tiếng rung

E29: nắp, nửa tủ điện,

E30: tủ điện, hố ga

G30: tủ điện, nắp cống

X25: nửa tủ điện, nắp cống.

Phú Nhuận 1, Tây Nam, 7×18.5 giá 102 nóng không thể nóng hơn.

Cảm giác của tôi đọc những dòng chữ này giống như một anh học trò mới tốt nghiệp cấp 3, đã thi qua bài vở, lên đại học rồi đọc lại những vở ghi chép cũ hồi trung học. Bồi hồi nhớ lại những lúc đó vậy.

******

Đã khoe với ông bà già hai bên xong, chúng tôi phải đi khoe với bạn bè nữa. Vợ chồng tôi chở một đứa bạn rất yêu quý của hai đứa, tên con bé là Trang hâm, đến thăm lô đất mới tậu. Trời ạ, tôi chưa từng thấy ai hâm như nó, chắc vì nó bị hâm mà hai vợ chồng tôi rất quý. Trang hâm đến nơi, khen tấm tắc lô đất đẹp quá. “Nhất vợ chồng anh rồi, ở đây được lắm rồi anh ạ.” Tôi bảo “nhà anh chỉ định mua tạm thôi, sau sẽ chuyển lên phía trên.” Trang hâm bảo ở đây được rồi, mĩ mãn rồi, không cần phải đi đâu hết.

Quái lạ, mình định mua tạm rồi sau đổi đất mà bạn lại cứ bảo là ở được rồi, thế là thế nào? Vợ tôi tâm lý dễ bị ảnh hưởng lắm, vớ vẩn lại muốn ở, không muốn đổi đất thì bỏ mẹ. Hóa ra đúng thế thật, sau này vợ tôi quên phéng mất là mình chỉ hedging thôi, chuyển sang nghĩ rằng ở đấy cũng được rồi.

Xem miếng đất nhà tôi xong, hai vợ chồng cùng Trang hâm đi xem miếng đất của bà già cô, có ngôi nhà ở đường Đỗ Xuân Hợp Quận 9. Ngôi nhà mặt tiền hình như 8 mét thì phải, đang cho thuê làm văn phòng. Chài, ngon thật đấy. Đỗ Xuân Hợp thì quá xa so với sở thích của chúng tôi, nhưng căn nhà của bà già Trang thì được. Tấm tắc khen đất khen nhà của nhau xong, nhân tiện tôi đi lòng vòng vào mấy khu gì gần đấy, bây giờ nhìn lại bản đồ thì chắc gần đường Liên Phường Q9. Khu này trông cũng sạch sẽ khang trang phết, chỉ mỗi cái là xa lắc xa lơ.

******

Một việc phải làm là vợ chồng tôi rất tử tế bảo các môi giới của chúng tôi không phải tìm đất cho chúng tôi nữa. Tôi báo với Hiếu, môi giới đã tìm đất cho tôi ở APAK. Tôi nhắn rằng đã mua đất ở Thạnh Mỹ Lợi rồi, không cần em giúp nữa, cám ơn em nhiều. Không một lời trả lời hay cảm ơn lại. Có những con người không biết đến những basic courtesies trên đời này, thật lạ.

Vì chị Văn Lê cũng báo cho tôi lô đất, nhưng chậm hơn một buổi so với môi giới T, nên tôi cũng nhắn tin cho hai vợ chồng anh rằng chúng tôi vừa mua miếng đất và là láng giềng tương lai. Anh Lê Văn nhắn lại rằng hiện tại anh đang có khách rao miếng cũng 7×14 gần lô của tôi giá 10.5 tỷ. Ý anh là anh có nguồn rẻ hơn giá tôi vừa mua. Tôi mách cho môi giới T của tôi về có lô đất 10.5 tỷ, để bạn có mối lái mà giao dịch. Môi giới check một hồi lung tung beng, chẳng có thông tin nào như thế cả. Kì cục thật. Qua tin nhắn, anh Lê Văn cũng báo tôi một vài lô nữa, ở Đá Bình Dương giá ngần nọ ngần kia.

Miếng đất nhà tôi mua sát ngay nhà anh Văn Lê đang ở – ai mà biết chúng tôi chỉ hedging hay là sau ở thật, nên một lần đi lang thang ngắm miếng đất yêu quý của mình, chúng tôi cũng ghé qua văn phòng anh chào hỏi tí cho có hàng xóm láng giềng. Tôi đảo thoáng qua chủ đề về miếng đất giá 10.5 tỷ mà anh bảo hôm trước, mà anh ngớ người ra không nhớ là miếng nào. Tới đây, tôi nghĩ là lô 10.5 tỷ anh chào là lô ảo. Hihi. Anh báo tôi thêm một số cơ hội đầu tư nữa, và giúp tôi cái gọi là “giải bài toán tài chính.” Có một lô góc hai mặt tiền thuộc dự án tái định cư ở khu B Thạnh Mỹ Lợi giá 68 triệu/m. Tôi còn chả biết cái khu đó mặt mũi ở đâu thì sao mua được, nên tôi cứ gật gù và cám ơn anh.

Điều tôi thấy đáng quan tâm là việc “giải bài toán tài chính” theo gợi ý của anh. Có nghĩa là nếu bạn cần mua miếng đất 10 tỷ, bạn chỉ có 4 tỷ tiền mặt và cần vay ngân hàng 6 tỷ. Tốt nhất là bạn nên vay 7 tỷ (debt). Số tiền 1 tỷ dư ra thêm đó, bạn dùng để trả lãi và gốc hàng tháng, rồi sau đó bán đựơc lô đất có lời trước khi bạn cần phải sử dụng vốn cá nhân (equity). Tôi cảm thấy hơi buồn cười về tính sophisticated của việc “giải bài toán tài chính” này, vì tính chất speculative và highly leveraged của nó, nhưng biết được dân tình làm gì cũng hay.

Điều đáng chú ý hơn cả, là tôi nhìn trên bản đồ phóng rất to treo ở văn phòng của anh. Khu 2-3-4, mặc dù chưa có quy hoạch cụ thể, nhưng nhìn trên bản đồ vẽ tượng trưng này thấy cơ man nào là khu tập thể. Tôi cũng biết khu 2-3-4, nhưng nhìn trên bản đồ nhỏ nó khác. Đập vào mặt chúng tôi ngần ấy chung cư trên cái bản đồ phóng to bằng cái giường, chúng tôi hơi khiếp hãi. Kinh khủng quá. Vợ chồng tôi nhìn nhau. Hai đứa chúng tôi thích ở chỗ yên tĩnh, chỗ nào càng đông, càng chợ búa, càng thương mại càng làm chúng tôi không thích. Thế này thì lô đất ở khu Một mà chúng tôi vừa mua không thể là chỗ ở của hai vợ chồng được.

Trước đây thỉnh thoảng vợ tôi lưỡng lự về chuyện hedging, hay là ở luôn miếng đất ở Khu Một này. Thỉnh thoảng vợ tôi bảo ở đây cũng đựơc rồi, hoàn toàn hài lòng. Nhưng đến khi nhìn thấy số lượng khu tập thể sẽ mọc lên, vợ tôi đổi ý, hihi. Đúng ý tôi ngay từ đầu, tôi vẫn thích ở khu trên, mạn Thủ Thiêm Villa cơ mà. Sẽ đến lúc phải giải tán lô đất này thôi.

******

Điều đó đến sớm hơn chúng tôi dự định.

One comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.