Tôi đi mua đất or A Crash Course in Real Estate Finance (2)
Tôi đi mua đất or A Crash Course in Real Estate Finance (2)

Tôi đi mua đất or A Crash Course in Real Estate Finance (2)

5.

Vợ chồng tôi nhiều lần đến chơi nhà đứa bạn ở Vista Verde nên lẽ ra không lạ gì khu Đảo Kim Cương với Thạnh Mỹ Lợi mới phải. Tuy nhiên, mọi lần tôi từ APAK đi theo đường Lương Định Của, tới nút giao Mai Chí Thọ rẽ phải rồi rẽ trái sang Đồng Văn Cống, đường này xe công chạy ầm ầm nên ấn tượng không có gì tốt đẹp. Có lần tôi phải sang Ủy ban Quận 2 để cùng ông sếp đi có việc, lần đó tôi cảm nhận là “nó có vẻ xa xa.”

Vì tất cả người bán giá 130 ở khu SMV đã chuồn sạch, tôi phải kiếm chỗ khác. Kiếm ở APAK cũng không được, bạn môi giới Hiếu chỉ toàn miếng đầu thừa đuôi thẹo. “Mình đã đến đảo Kim Cương rồi, sao không thử chạy sâu xuống dưới tí nữa. Nếu không mua đựơc ở Hưng Thịnh, có khi xuống dưới nữa giá rẻ hơn.” Tôi bảo vợ thế.

Thế là hai vợ chồng lại đi. Tôi đi từ APAK ra Trần Não, quẹo trái ở Mai Chí Thọ, rồi rẽ phải vào đường xuống cầu Thời Đại. Khá gần đấy chứ. Khi đã định hình được khu mới cần tìm kiếm từ các điểm mốc quen thuộc, tôi dễ cảm nhận được vị trí tương đối của các điểm trên bản đồ hơn. Đi xuống dưới Hưng Thịnh, tôi theo đường 103 TML. Ô hay, đường ven sông trông vẫn lởm khởm, nhưng cảm nhận mình đang đi dọc sông thấy đẹp thật. Bây giờ mọi thứ lởm khởm thế thôi, sau sẽ đâu vào đấy hết ấy mà. Tôi bảo vợ “mình cứ đi xuống dưới nữa cho nó rẻ.”

Đến một khu nào đấy (về sau tôi mới biết đây là Thủ Thiêm Villa), tôi rẽ trái vào. Ái chà, nhà khu này trông đẹp phết. Cây cối, vỉa hè rất chỉn chu. Không thể so được với một khu nhà mơ ước (nhưng thực ra cũng chỉ là đặc trưng thông thường) ở Mỹ, một khu thường có vỉa vè, sau đó một thảm cỏ ngắn, rồi đến sidewalk, rồi đến một thảm cỏ lớn hơn, rồi mới đến nhà, bên nhà có vườn, rồi sau đó đến thảm cỏ đằng sau. Nhưng ở Việt Nam như này là quá đẹp rồi.

Quan trọng hơn là còn nhiều đất. Miếng đã xây, miếng còn chưa xây, mà tỉ lệ xây rồi có lẽ chỉ độ 20-30%. Ôi xời, tưởng thế nào, đất còn đầy. Ở trên Hưng Thịnh giá 130, hay cứ cho là giá phi ầm ầm lên 140-150 rồi đi, ở đây xa hơn chắc chắn phải rẻ hơn. Tôi mừng huýnh. “Mình chả cần phải ở gần ngoài sông làm gì, em ạ. Mình cứ đi vào sâu trong cho nó rẻ.” Tôi lái xe đi tiếp bốn năm ngã tư nữa. Trên đường, trên tường, trên cành cây, trên cột đèn, tủ điện, số điện thoại rao bán đất treo đầy. Mừng thật. Khu này đẹp, gần sông, mà đất đai thì bạt ngàn.

Tôi với vợ vừa đi vừa chụp lia chụp lịa số điện thoại để gọi hỏi.

*****

Hiếu môi giới bên APAK lại gọi điện cho tôi chỉ một lô khác. Lô này ngang 8×17 hay 18 gì đấy, giá đâu 17 tỷ hơn. Nhưng lúc này lòng tôi chả còn tí lưu luyến nào với APAK. APAK bây giờ chả còn là cái vẹo gì với tôi cả. Tôi không còn quan tâm đến APAK, kể cả với các lô trong tầm giá. Vị trí ven sông của Thạnh Mỹ Lợi (TML) khiến tôi mụ mị đi hết cả. Nếu trước đây, tôi đã nói là “mê mệt với khu Bình An ven sông”, tôi còn thích TML hơn nhiều, vì khoảng ven sông của TML quy mô lớn hơn hẳn Bình An.

Ở khu Thủ Thiêm Villa này, một bạn môi giới là Bình đưa chúng tôi đi. Bình dẫn chúng tôi, chỉ trỏ một hồi. Nào đây là ông Phong văn Phanh, kia là em Lý Nhã Kỳ. Đi qua cái công viên rộng rãi xanh tốt, lại mê tiếp. Nhưng hóa ra trong này nhà nào cũng to. Không có miếng nào quãng 100-120sqm như mong chờ của chúng tôi. Bình dẫn chúng tôi đi xem lô nhỏ nhất, 8×20, lô K10, giá 105 triệu/sqm, tức là khoảng 16.8 tỷ. Vợ tôi lại chẳng ưng, vì vợ tôi bẩu trông không thoáng lắm, cứ tối tăm sao đó. “Thế cái khu hoang tàn, toàn cỏ dại phía trên thì giá rẻ hơn nhiều không Bình?” Đúng quá mà, trông tiêu điều như thế mà.

Quái lạ, khu hoang tàn đó lại đắt hơn, giá phải tầm 150 triệu một mét. Thật vô lý. Chỗ đẹp thì 105, còn chỗ xấu xí hoang vu thì lại đắt tiền hơn. Kì cục thật. Không hiểu logic gì ở đây. Lúc đấy chuyện đó với tôi là vô lý không thể tả được.

8×20 với tôi là quá đựơc rồi. Thật ra là rộng rãi ấy, vì đầu tiên chúng tôi chỉ ngắm quãng 100sqm thôi mà. 160sqm thì hơi to, to cả tiền nữa. Vợ chồng tôi cám ơn Bình, rồi ngẩn tò te với nhau. Cứ tưởng là khu này nhiều đất cho mình dễ mua, ai dè miếng nhỏ nhất của nó cũng là gần 17 tỷ 

Vợ tôi cứ tổng kết, tính tính toán toán ngân sách, rồi bảo “mình không đủ tiền anh ạ. Mà em cũng không thích cái nhà K10 đấy, khu đấy cứ tăm tối sao đó.”

******

Chúng tôi ra bên ngoài khu Thủ Thiêm, đi quanh mấy khu bên cạnh. Chỗ nào cũng tiêu điều tàn tạ hơn, trông không cảm tình bằng. Nhưng chả sao, ngày xưa tôi có cùng mẹ tôi đi mua đất, mua cả ruộng rau muống mà sau thành đường, ra nhà tất, chả sao cả. Tôi lại kiếm đựơc một bạn môi giới khác, bạn T. Bạn này chỉ một lô cỏ úa khác, 7×18.5. Giá cũng chỉ 104 triệu, do diện tích nhỏ hơn nên giá chỉ còn xấp xỉ 13 tỷ rưỡi. Tầm này là vừa miếng. Nhưng chỉ có cái chán là nó hướng Tây Nam. T. đưa nhà tôi đến một lô khác ở Phú Nhuận 4, giá tận 145, nhưng may là nó nhỏ, chỉ 5×18, đường 12m. Vợ tôi lại không thích lô này, nói chung vợ tôi bị ấn tượng xấu với những gì không đập ngay vào mắt (thế mới chán).

Rồi lại một bạn môi giới khác tên Lê Hải – bạn này làm trang web liệt kê rõ ràng các dự án trong khu Thạnh Mỹ Lợi và giá cả tương ứng, tôi rất thích – đưa chúng tôi tới một số lô. Có nơi thì trùng với những lô Bình đã đưa chúng tôi đi, có một vài miếng lại khác. Nói chung tầm tiền của chúng tôi độ 11 đến 13 tỷ, họ đưa những lựa chọn tương ứng.

Chúng tôi cảm ơn các bạn môi giới, đưa nhau về để suy nghĩ.

******
Tôi thì thích cái lô K10 kia, đường 12m như thế là được. Nó hơi ở phía ngoài rìa của cả cái khu Thủ Thiêm Villa đấy, nhưng đâu có sao. Tôi cần quái gì phải ở giữa đâu 

 Nhưng vợ tôi không thích nó vì “trông không sáng sủa.” Cái ấn tượng của vợ tôi là quan trọng lắm, nếu “không sáng sủa” thì chắc chắn nó là “không sáng sủa”, và thế là chính thức K10 bị loại khỏi vòng chiến đấu. Dù sao thì giá nó cũng là 16 tỷ 8 cơ, chả rẻ gì cả.

Lô Phú Nhuận 4 kích thước 5×18, giá khoảng 13 tỷ, vợ tôi cũng không thích nốt. Chúng tôi đã xác định đây là lô đất để ở, nên cả hai phải ưng ý thì mới chọn. Chỉ mình tôi thích thì chưa ăn thua, nên tất nhiên cái lô Phú Nhuận 4 này cũng ra khỏi danh sách nốt. Tất nhiên rồi, tôi cũng không thích 5×18 đâu, đã thế giá lại còn ở trên mây nữa, tận 145 triệu/sqm lận.

Lô Phú Nhuận 1 (về sau này tôi biết mã lô là B26) kia thật ra không tệ. Nó bị đâm đường (vì thế mới có giá 104), nhưng chúng tôi lại chả kiêng kị gì nên không sao. Chính ra đâm đường thế lại hay, vì vợ tôi thấy thế là thoáng. Cái gì sáng sủa vợ tôi mới thích, còn tăm tối tí là ác cảm ngay. Diện tích 7×18.5 cũng ổn. Chỉ còn mỗi cái hướng Tây Nam. Phải kiểm tra xem nó có nóng lắm không. Gì thì gì, chứ tôi là không chịu đựơc nóng. Bị nóng là tôi phát điên lên ngay.

Tầm giữa trưa 2 rưỡi chiều hôm sau, tôi chở vợ tới xem hướng Tây Nam có nóng lắm không, kiểm tra thực địa luôn. Tôi đã thử google xem trong các hướng, Tây, Tây Nam và Tây Bắc thì hướng nào nóng hơn. Nhưng chả gì bằng người thực việc thực cả.

Vào lúc hai rưỡi chiều, nắng xối xả vào mặt tí ngất. Không đựơc rồi. Đi dạo vòng vòng một tí, vợ tôi chỉ cho mấy cái nhà hướng Tây Nam trên đường Trương Văn Bang, có nhà phải chống đỡ cái nóng bằng cách lót bìa cac-tông. Một bức hình có giá trị bằng ngàn lời nói. Nóng đến mức phải lót bìa các tông sau cửa kính, thế là đủ biết rồi.

Thế là chúng tôi chả duyệt đựơc nhà nào.

Bổ sung hình một khu bình thường bên Mỹ:


6.

Hình như trong bất động sản có nguyên tắc 3Ls: Location, Location, Location. Chúng tôi sau khi đi tới đi lui, nhờ tới 3-4 bạn môi giới ở Thạnh Mỹ Lợi đưa đi coi quanh khu thì vợ chồng tôi cũng mang máng được về giá rổ khu này. Bây giờ tổng kết lại, có những lựa chọn sau:

– APAK giá vừa đắt vừa ít lựa chọn. Có lô trông vuông vức nhất, đỡ lởm nhất trong các nhà mà bạn môi giới Hiếu đưa chúng tôi đi là số nhà 46, đường 12, không rõ khu A, B, C, D EF gì – tôi ở đây cũng 5-6 năm nhưng tôi không quan tâm nên cóc nhớ đựơc bản đồ khu. Lô này 5×20, diện tích 100sqm, giá 150 tức là 15 tỷ. Tiền này thì chúng tôi cố cũng được, hơi rướn tí nhưng cũng tạm ổn. Tuy nhiên để gọi là ngôi nhà mơ ước, để chúng tôi ở vài chục năm nữa không phải lăn tăn tìm chỗ tốt hơn? No, not really. Nó thiếu một cái gì đấy, một cái gì đấy that clicks.

– Hưng Thịnh SMV: lô 5×20 giá không còn ở 130, có lẽ đã trôi lên độ 140-150 nhưng chả có ma nào bán. Bạn môi giới thấy người bán chảnh quá nên cũng không theo sát họ nữa, cho họ đỡ làm màu.

– Thủ Thiêm Villa: Lô ít tiền nhất ở khu K, kích thước 8×20, giá 105 tức 16.8 tỷ. Theo lời Bình nói thì sổ sách thế quái nào đấy, tai tôi lùng bùng vì chưa quen các khái niệm pháp lý nên lúc đấy chả rõ. Tóm lại là không vay ngân hàng được. Sau này tôi mới ngẫm ra, nếu vay được ngân hàng, chắc giá lô rẻ nhất ở Thủ Thiêm Villa không còn ở 105, mà tối thiểu cũng phải tầm 130-140, vì giá ở Phú Nhuận đã ở 120-130, mà Thủ Thiêm Villa hạ tầng tốt hơn Phú Nhuận cả mét.

– Lô rẻ nhất ở Phú Nhuận 1 có kích thước 7×18.5 giá 104, tương đương 13.4 tỷ, hướng Tây Nam và bị đâm đường. Trong khi chúng tôi không sợ đâm đường lắm, hướng Tây Nam là không thể chịu đựng được. Lô Phú Nhuận 4 kích thước 5×18, giá 145, tương đương 13 tỷ (theo môi giới T), hay 12.6 tỷ (môi giới Hải), nhưng vợ tôi lại không thích. Lô này vướng hố ga nữa, nên càng không được.

Chưa có lô nào hợp với sở thích và túi tiền chúng tôi cả. Có vẻ như lựa chọn của chúng tôi đã gần hết. APAK không được (và về sau này khi đã biết đến TML, tôi không còn quan tâm đến APAK nữa), Thạnh Mỹ Lợi trông to lớn rộng rãi thế hóa ra lại chả có gì cho chúng tôi. Chán chường, tôi đưa vợ đi về. Trên đường từ Trương Văn Bang chạy về phía cầu Thời Đại, tôi bỗng quay xe lại bảo vợ “thôi, đằng nào mình cũng xuống đây, thử xuống dưới khu 1 xem thế nào em ạ.” Vợ tôi đồng ý. Khu 1, hay còn gọi là khu Tái định cư, xa hơn các khu Phú Nhuận, Thủ Thiêm Villa, chưa nói đến các khu Huy Hoàng, SMV hay thế kỉ 21 phía trên.

Những gì chúng tôi thấy ở khu 1 sẽ được kể trong một bài sau. Ở đây tôi muốn nói về thứ gọi là Location.

Chúng tôi rất thích khu Thạnh Mỹ Lợi này. Giá mà mẹ tôi bảo tôi đi tìm đất cách đây 1 năm, có thể đó sẽ là động lực để tôi đi tìm hiểu đường xá phương hướng và biết đến nơi này sớm hơn.

Vợ chồng tôi thích TML hơn nhiều so với APAK, và càng thích hơn Thảo Điền. APAK không gần sông, Thảo Điền gần sông, nhưng chỉ với một số lô đặc biệt, nơi mà không gian gần sông là một thứ exclusive. Những đường chính ở Thảo Điền như Nguyễn Văn Hưởng, hay Thảo Điền chả đường nào gần sông. Tôi hiểu cảm giác sở hữu một thứ riêng biệt, nhưng tôi tin rằng public goods có thể đem lại greater good. Một căn nhà ven sông cho chủ nhân của nó cảm giác tận hưởng một không gian thoáng đãng hoàn toàn riêng tư. Dù vợ chồng tôi có những trải nghiệm này ở mức độ nào đó, ví dụ chúng tôi đã tổ chức đám cưới tại Thảo Điền Village, và một private event như vậy ngay bên sông là một trải nghiệm quý giá, tôi vẫn cho rằng giá trị của tổng số các căn nhà có exclusivity này thấp hơn so với giá trị của cả khu vực chia sẻ chung không gian rộng gần sông. Cách đây mấy năm, khi tôi tới NYC chơi, một trong những điều tôi thích nhất là đi dạo quanh đường dọc bờ biển trong Battery Park ở khu Manhattan. Đó là một không gian chung rộng rãi. Bạn đi được bao nhiêu bước trong sân vườn của ngôi nhà ven sông của mình? Bạn có thể đi đựơc bao nhiêu nếu có một con đường dọc ven sông, dài hàng miles? Tôi thích điều thứ hai hơn. Nhưng có thể đó chỉ là những sở thích riêng tư. (Tất nhiên, Thảo Điền còn đựơc thiên nhiên ban tặng cho những trận lụt nữa, thật đáng sợ.)

Khi tìm hiểu về bất động sản, mặc dù là gà vịt non nớt, chúng tôi biết những điều sau:

– Xu hướng và cấu trúc thị trường đang thay đổi rất nhanh. Những gì là đúng với thị trừờng bất động sản từ trước đến nay, có thể sẽ không còn đúng trong một tương lai gần nữa. Tôi lấy một ví dụ, cách đây độ 20-30 năm trước, dân tình chỉ có cái xe máy là sang, đường nhỏ bé gồ ghề, thì khoảng cách bất động sản hợp lý là khoảng 5km đổ lại từ trung tâm. Tiến sau 30 năm, rất nhiều nhà có điều kiện để mua xe hơi, khoảng cách này có thể tăng lên đến 20-30km. Những năm 90, ai mà nghĩ được có thằng điên nào đi mua nhà ở Sài Đồng, một nơi mù căng chải xa xôi với Hà Nội? Vài chục năm sau, điều đó thành có thể. Vinhomes Sài Đồng lại oách ra phết ấy chứ.

– Demographics của thị trường thay đổi rất nhanh. Trước đây những ai có tiền mua bất động sản hẳn là những ông già trung niên, làm những công việc như kinh doanh buôn bán, sau một thời gian tích cóp tìm chỗ làm ăn tốt hơn, quy mô lớn hơn. Vì vậy, nhu cầu có một chỗ gần đường lớn, thuận tiện kinh doanh là một điều thiết yếu, dẫn đến bất động sản ở những khu vực này quý hiếm, và do đó luôn tăng giá. Điều này chưa chắc đã đúng, hoặc chí ít là tầm quan trọng của nó sẽ giảm sút đi trong tương lai dài hạn. Nền kinh tế có những ngành nghề mới, như tài chính, ngân hàng. Tôi có nhìn vào ngành retail, và tôi không cho rằng tương lai ủng hộ rất nhiều trong số những người làm nghề buôn bán, dịch vụ nhỏ lẻ lặt vặt. Nhiều khoản đầu tư trong lĩnh vực này có lẽ chỉ đơn giản có tác dụng là destroy owners’ value. Ngày càng có nhiều hơn những bạn trẻ tầm 35-40 tuổi, tương đối thành đạt trong các ngành nghề mới, nhiều chất xám hơn, kiếm đựơc một đôi chục tỉ một năm, hoặc thậm chí hơn. Họ có những sở thích và nhu cầu mới. Những người này chả thèm quan tâm đến một ngôi nhà mở được cửa hàng bán lẻ cà phê. Bán cafe để làm gì? Ngớ ngẩn. Tôi mua một căn nhà, ở lầu trên và cho thuê lầu dưới để làm gì? Ngớ ngẩn. Bây giờ có thể điều này vẫn quan trọng với nhiều người, nhưng tôi cho rằng sự quan trọng của nó sẽ giảm sút trong tương lai, khi nhu cầu về nhà ở đa dạng hơn.

Xin lỗi, tôi không thích ở Quận 1, Quận 3, Quận 5, hay Phú Nhuận. Những nơi này quá đông đúc và ồn ào. Nhìn từ trên bản đồ, ngoại trừ Quận 1, các quận còn lại chỉ nhung nhúc những màu trắng của nhà, trông thật kinh.

Khi tôi mới sang Mỹ học, tôi bị sốc văn hóa khi đường xá vắng lặng, nhà nào nhà nấy đều to đẹp, nhưng yên tĩnh chả có ma nào cả. Khi ở Mỹ quen rồi, lúc về Việt Nam, tôi bị sốc văn hóa lần hai. Mọi thứ quá ồn ào. Bây giờ tôi chỉ thích một chỗ nào đấy rất yên tĩnh.

Tất cả những gì tôi cần ở hàng xóm là đừng có những thằng điên hát karaoke ông ổng. Ở Việt Nam tôi chỉ có cách bán nhà đi chỗ khác. Ở khu APAK tôi ở, có một thằng điên nào đấy rất thường xuyên tra tấn người khác như thế. Nếu có hàng xóm, tôi hi vọng câu chuyện có thể là “ồ, con chó nhà chị trông yêu thế nhỉ, một ngày nó đi ị mấy bãi?” hay, “bụi hoa trước cửa nhà anh đẹp đấy, nó là hoa gì mà nhiều sâu róm thế?”

******

Mặc dù văn phòng vợ tôi ở Q1 ngồi bên này sông nhìn sang đối diện với khu Thủ Thiêm tài chính bên kia sông, chúng tôi thật ra chưa bao giờ tới khu Thủ Thiêm ven sông đấy. Tôi còn chả biết đường ra đó, mặc dù chúng tôi cũng hay đi đường Công Viên Trung Tâm quẹo phải xuống hầm Thủ Thiêm. Nhưng nhìn bản đồ, tôi biết đường đi tới đó.

Thay vì mọi lần quẹo phải xuống hầm, lần này tôi đi thẳng cái đường Công Viên Trung tâm. Đi một đoạn tối mù tối mịt, nhưng càng lúc càng đông dần. Rồi chúng tôi nhìn thấy bên kia sông là đèn từ các cao ốc lấp lánh bên Quận 1. Có một điều phiền muộn là khu này được phát triển từ một “giải tỏa trắng”, hoàn toàn có điều kiện để phát triển thành một khu ra hồn, nhưng đường lại làm quá bé. Cũng thông cảm thôi, người Việt Nam không biết cách phát triển đô thị.

Chúng tôi để xe bên đường, đi bộ tới đường ven sông. Chỗ này chỉ toàn là những người bán rong những đồ ăn uống rẻ tiền. Nhưng từ đây nhìn sang Quận 1 bên kia thật gần. Đèn sáng lung linh bên kia sông. Đất nước này cũng sẽ đi theo con đường của các đô thị khác trên thế giới thôi. Sẽ chẳng bao giờ Sài Gòn là trung tâm tài chính quốc tế, nhưng việc phát triển skyline trên hai bờ sông cũng giống như ở mọi thành phố phát triển hơn khác.

Vợ chồng tôi đi bộ tay nắm tay mà tràn ngập niềm hưng phấn về một điều chắc chắn sẽ tới.

******

Shit, thế mà Thạnh Mỹ Lợi chỉ cách khu skyline tương lai này có 10 phút đi xe. Location, location, location.

Ước gì chúng tôi biết đến nơi này sớm hơn.


7.

Khu Thủ Thiêm tài chính này chắc cũng còn lâu mới định hình. Một tòa office building ở đây xây mất cũng phải vài năm. Từ giờ đến lúc đó, biết lúc nào mới khởi công? Rồi từ khi có những building đầu tiên, bao lâu sau thì các hãng bắt đầu mới chịu dọn sang Quận 2? Tập trung của giới tài chính vẫn chỉ quanh khu Quận 1, loanh quanh khu Bitexco, hay Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế vân vân. Còn lâu lắm để lũ này dọn sang bên Quận 2, kể cả khi bên đó hạ tầng văn phòng đã sẵn sàng đi nữa.

Nhưng giả sử cái trung tâm Tài chính này sẽ hình thành đi, khoảng cách 10 phút tới trung tâm tài chính Thủ thiêm, nhìn quanh thì làm nghề này đặt nhà loanh quanh phía Quận 2 là hợp nhất. Và viễn cảnh về một skyline tương lai làm chúng tôi rất háo hức.

Thế mà những lựa chọn ở bên Thạnh Mỹ Lợi này cũng chưa phù hợp. APAK giá cao, sang bên TML giá 110-140 chúng tôi cũng không mua được nốt. Lô Thủ Thiêm Villa thì nhiều tiền quá, lô Phú Nhuận 4 thì vợ tôi không thích vì “tăm tối”. Tất cả chỉ vì chúng tôi đã biết đến TML muộn nửa năm. Giờ này tôi đã biết đến diễn đàn otosaigon. Lọ mọ một hồi đọc hết topic nọ topic kia thì tôi biết bạn Misa85 cầm 11 tỷ vào tháng 8 năm 2020 và mua được một miếng đất 8×20 không thể đẹp hơn ở Thủ Thiêm Villa. Chúng tôi cầm 11-15 tỷ trong tay, muộn nửa năm sau và chả mua đựơc miếng nào ra hồn, huhu 

******

Phú Nhuận không được vì tăm tối, Thủ Thiêm Villa thì to tiền. Thế đi đâu bây giờ?

Đang trên đường Trương Văn Bang về nhà, tôi bảo vợ, “thôi thì mình đã sang đến đây rồi, thử qua khu Tái định cư xem một lượt em ạ.” Vợ tôi đồng ý. Từ Lâm Quang Ky chúng tôi rẽ vào khu Một.

Ô hay, nhà cửa cũng chia các block gọn gàng ngăn nắp ra phết. Nhà nào nhà nấy cũng sạch sẽ sáng sủa, hoàn toàn không giống với cảm giác nghèo nàn từ chữ “tái định cư”. Trước kia nói chuyện với bạn môi giới Lê Hải, bạn trẻ bảo “ở Thủ Thiêm này đẳng cấp hơn”, nhưng thật ra ở khu Một cũng đâu có tệ.

Tôi hỏi vợ “Em thấy khu này thế nào?” Vợ tôi đồng ý là trông cũng ổn, tốt chán. Trong khu nhiều nhà đẹp ra phết, có lô biệt thự hẳn hoi (dãy L).

Chúng tôi đến một văn phòng nhà đất, có tên là Văn Lê. Chị Trần Văn Lê tiếp chúng tôi. Chúng tôi kiếm diện tích khoảng 100m, ngân sách chừng khoảng 11 đến 13 tỷ. Hê hê, có ngay. C24, 7×14=98sqm, giá 11 tỷ. Y28, kích thước 6×26=156sqm giá 13.2 tỷ, lô E29-30 kích thước 5.7×17.5 giá 10.6 tỷ, nhưng chủ đất oái ăm đòi bán cả hai lô một lúc. Và còn một số lô khác nữa, diện tích quanh 100 và giá thì tầm 10 đến 11 tỷ. Như thế là giá quanh mức 105 đến khoảng 112 triệu một mét (trừ Y28 giá có 85 triệu). Mức này hóa ra là ngang ngửa so với Thủ Thiêm Villa, hoặc rẻ hơn xíu, nhưng diện tích nhỏ hơn nên vừa tầm tiền. Ưu điểm khác là có sổ đỏ rồi.

Chúng tôi háo hức xem lô C24, vì có mặt ngang 7 mét. Về sau, qua lời bình phẩm của một môi giới K, chúng tôi mới biết lô này bị đâm hông, chứ thật ra lúc đấy chúng tôi chả biết quái gì – chúng tôi chỉ thấy đất vuông vắn rất đẹp. Tôi hỏi anh Trần Lê Văn chồng chị Trần Văn Lê (hai vợ chồng nhà này đảo tên cho nhau, rất lạ), anh bẩu là vừa nói chuyện với chủ nhà cách đây mấy hôm, rằng họ đang muốn bán. Tốt thôi, thế để vợ chồng tôi về bàn tính.

******

Phải thắng thắn với nhau rằng tôi không thích khu Một bằng các khu trên. Thứ nhất là nó xa hơn. Thứ hai là nó xa sông, và xa công viên Thạch Mỹ Lợi hơn – tôi thì rất thích sông, và rất thích công viên. Tôi chả có phong thủy phong thẻo mẹ gì, nhưng đơn giản là tôi thích sông nước. Tôi thích tôi và con cún và thằng bé con lon ton đi quanh công viên, rồi đi dạo dọc bên sông ngắm trời mây gió lộng. Điều thứ ba phải cân nhắc là về phương diện tài chính, giá nhà đất đang tăng. Thị trường nóng sốt làm chúng tôi rất sốt ruột, như đã thấy ở lô đất SMV Hưng Thịnh người bán chuồn sạch cả. Ở đây thêm một điểm nữa để cân nhắc là khả năng kiếm tiền của chúng tôi là hơn 30% lợi nhuận một năm. Tuy nhiên, như bạn biết về expected returns, mặc dù chúng tôi có thể tin vào kết quả 30% lợi nhuận hàng năm trong một thời gian dài, đôi khi một năm nào đó chúng tôi có thể kiếm tiền kém hơn nhiều, thậm chí thua lỗ chả hạn. Và thật đen đủi nếu năm đó giá đất tăng, mà tiền của chúng tôi lại giảm.

Cuối cùng, vợ chồng tôi xác định rằng chúng tôi muốn ở một lô nào đấy phía trên hơn, nhưng trong khi chờ kiếm đủ tiền chúng tôi sẽ mua một lô ở Khu Một Thạnh Mỹ Lợi để hedge rủi ro giá đất tăng. Chúng tôi cho rằng tốc độ tăng giá ở khu Một sẽ tương đương, tức là có beta = 1, với tốc độ tăng giá ở khu Thủ Thiêm Villa. Giả sử giá một lô ở khu Một là 11 tỷ, và giá ở Thủ Thiêm Villa là 17 tỷ, nếu giữ một lô ở Khu Một, chúng tôi chỉ còn bị exposed với rủi ro tăng giá đất 6 tỷ, vì 11 tỷ đã được hedged. Tất nhiên, việc còn lại là kiếm tiền nhanh hơn tốc độ tăng của giá đất để bắt kịp phần 6 tỷ còn thiếu này. Cuối cùng là sau vài năm nữa (2-4 năm), khi chúng tôi thực sự muốn xây nhà, vợ chồng tôi sẽ tính đến chuyện có đổi đất lên khu phía trên hay không.

******

Cả hai vợ chồng đều thích lô C24 vì mặt ngang 7m rất đẹp để bố trí thiết kế. Chiều dài 14m làm chúng tôi hơi lăn tăn xíu, vì trừ trước 3m và trừ sau 2m, chúng tôi còn xây được 7x9m = 63sqm. Vẫn rộng rãi chán so với vợ chồng trẻ, gia đình ít người. Chúng tôi ghé vào nhà anh Trần Lê Văn để ngó nghiêng tham khảo, và thấy nhà cửa phòng ốc bố trí cũng hợp lý. Chúng tôi nghĩ kể cả khi không còn ý định lên khu trên, chúng tôi có thể xây nhà ở đấy cũng được.

Trên đường về nhà, chúng tôi đo thời gian từ Khu Một lên khu Hưng Thịnh SMV. Mất 3-4 phút đi đường. Không đáng kể.

Tôi nhờ chị Lê gọi điện hỏi chủ nhà. Chị ô-kê, bảo để gọi cho chủ đất hỏi để chốt.

Chị Lê gọi lại bảo chủ nhà không muốn bán nữa. Thêm một người bán nữa đã chuồn mất. Đó là vào nửa cuối tháng 3 năm 2021.

Leave a Reply to Anonymous Cancel reply

Your email address will not be published.