Tôi đi mua đất or A Crash Course in Real Estate Finance (3)
Tôi đi mua đất or A Crash Course in Real Estate Finance (3)

Tôi đi mua đất or A Crash Course in Real Estate Finance (3)

Bàn về Định giá tài sản (1)

Miếng đất Thủ Thiêm Villa trong tháng 8/2020 giá khoảng 70-80 triệu một mét. Đến tháng 3/2021, miếng đất này tăng lên khoảng 105 triệu một mét, tương đương mức tăng giá khoảng 40%. Trong thời gian này, thông tin mới được phản ánh vào giá là việc Thủ Đức được lên thành phố.

Bằng cách nào thị trường định giá đựơc miếng đất có giá 70-80 triệu, và với thông tin mới nó xứng đáng 105 triệu? Công việc chính của tôi là định giá các tài sản tài chính (financial assets), mà các loại tài sản này dĩ nhiên là khác với một tài sản tương đối thực như bất động sản (real assets). Dĩ nhiên là trong mảng bất động sản tôi chỉ là tay mơ. Nhưng tất nhiên, như các con ngựa non vốn dĩ hay háu đá, một tay phân toét viên có trình độ tay nghề non nớt thì nhìn đâu cũng thấy nhu cầu phải định giá. Giống y như bạn đưa cho đứa trẻ con một cái búa, nó sẽ nhìn cả thế giới này là đinh, đi đâu cũng đập bụp bụp. Thế thì định giá bất động sản như thế nào?

Bài viết này tìm tòi khía cạnh kỹ thuật của việc định giá tài sản. Với đa số mọi người, nó là dài dòng, khô khan và thậm chí là thiếu thực tiễn, không có giá trị gì. Tôi nghĩ nếu các bác quan tâm đến câu chuyện tìm mua đất của tôi thì không cần đọc làm gì. Nói tóm lại cho nó ngắn cho các bác đỡ phải đọc, sau khi lần mò các phương thức, tôi không rút ra một kết luận khả dĩ nào về giá trị của bất động sản. Thậm chí tôi còn đưa ra một kết luận rằng có lẽ tôi không nên đầu toi bất động sản!

******

Khởi nguồn của lý thuyết tài chính hiện đại được thiết lập vào năm 600 trước công nguyên, tức là trước đây khoảng 2700 năm, bởi một người đàn ông có tên là Aesop. Thiên tài này phát biểu rằng “một con chim trong tay bằng hai con chim trong bụi rậm.” Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại, bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn (nhưng không chắc chắn) trong tương lai. Mặc dù nghe hiển nhiên và không có gì đặc biệt, nguyên lý này là nền tảng cho hầu như toàn bộ hệ thống tài chính, trong đó có ngân hàng, bảo hiểm, và các loại hình quản lý tài sản khác.

Để cho dễ thủ dâm, chúng ta hãy nhân số lượng lên đơn vị mười. Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm. Nếu chúng ta có trong tay mười con chim, và một người tiếp cận chúng ta đề nghị đưa cho anh ta mười con chim đó, và đổi lại chúng ta nhận cái bụi rậm. Giả sử chi phí giao dịch bẳng không và bụi rậm không phục vụ cho mục đích gì ngoài việc có thể bắt được chim, giao dịch này ở fair value, do đó hầu như chả đem lại ích lợi gì. Nhưng giả sử người đàn ông này hớt hải đến với chúng ta đề nghị đổi cái bụi rậm và chỉ cần tám con chim thôi vì vợ ông ấy ốm quá, cần đựơc ăn cháo chim ngay lập tức – điều gì sẽ xảy ra? Chúng ta lập tức giao dịch với người đàn ông vì đó là một giao dịch có lợi.

Trong trường hợp này, người đàn ông bán cái bụi rậm của ông ta thấp hơn giá trị hợp lý (fair value.) Chúng ta, ngựơc lại, bán lũ chim ở mức giá cao hơn giá trị hợp lý của chúng. Chúng ta có thể giữ cái bụi rậm, vì biết rằng nó tương đương với mười con chim. Nếu chúng ta là một nhà giao dịch arbitrageur, chúng ta có thể có một lợi nhuận phi rủi ro bằng cách thực hiện hai giao dịch đồng thời: đổi tám con chim lấy cái bụi rậm của anh ta và cũng đồng thời bán luôn cái bụi rậm lấy mười con chim. Khi đó, chúng ta trung hòa rủi ro, và lời ra được hai con. Nếu càng ngày có càng nhiều những người đàn ông hớt hải nọ, giá thị trường sẽ chuyển dịch xuống một cân bằng mới, thấp hơn mức mười con chim ăn cái bụi rậm.

******

Để đẩy khả năng thủ dâm trí tuệ của chúng ta thêm chút xíu nữa, điều gì sẽ xảy ra khi mặc dù mọi người đều nghĩ một bụi rậm tương đương mười con chim, nhưng bằng sự thông tuệ hiếm có, chúng ta biết rằng trong bụi rậm này có một loại cây đặc biệt, một cái cây cờ-lu-tơ-óec, loại cây này vốn được chim rất thích, nên có lẽ bụi rậm này phải có đến hai mươi lăm con chim?

Thêm một trường hợp khác, thay vì có thể bắt được hai mươi con chim trong một bụi rậm, do năng lực khác nhau, nên người thì bắt được hai mươi lăm con, người thì bắt đựơc mươi mười lăm con, có người lại chả bắt được con nào? Vận hành một tài sản liên quan đến năng lực execution của mỗi người. Do khả năng vận hành khác nhau, nên cách nhìn của họ đối với cái bụi rậm khác nhau. Thị trường là tổng hòa của các cách nhìn khác nhau này, nên thay vì có mức giá tuyệt đối là một cái bụi rậm bằng mười con chim, thị trường sẽ xoay quanh một khoảng giá trị nào đó, ví dụ từ chín đến mười một con chim ăn một cái bụi rậm, vì đa số những người bắt chim có khả năng bắt được khoảng từ mười tám đến khoảng hai mươi hai con cho mỗi bụi rậm.

Nghe hơi buồn cười, nhưng kì thực ngành tài chính đang nuôi sống một lượng đáng kể những phân toét viên có nhiệm vụ là đi phân tích bụi rậm để tìm ra các cây cờ-lu-tơ-óec như vậy. Mỗi năm trên thế giới, có nhiều tỷ USD được trả cho các phân toét viên bụi rậm như vậy, trong đó có tôi.

Rồi giá của cái bụi rậm còn bị chi phối bởi những nhân tố khác nữa, ngoài việc khả năng bắt được chim từ trong bụi rậm. Bỗng nhiên giá tăng, cái bụi rậm đổi đựơc mười hai con chim. Rồi mười lăm con chim. Vì giá cứ tăng lên cùng ngày, nên ai cũng sốt ruột, và bạn cũng cuống cuồng không chịu nổi. Bạn nhẩy vào ở giá mười lăm con chim, hi vọng bán đựơc với giá hai mươi con chim. Vì các lý do mơ hồ khác nhau, ví dụ như càng ngày càng có ít bụi rậm hơn, hay vì với công nghệ chụp lưới mới, có thể bắt nhiều chim hơn ở mỗi bụi rậm. Cứ thế người ta mua bụi rậm ở giá cao hơn, hi vọng bán giá cao hơn cho một anh chàng đến còn chậm chân hơn. Đến một lúc nào đó, kể cả với công nghệ mới, bạn chỉ có thể bắt được khoảng đâu đấy khoảng hai mươi lăm con chim trong bụi rậm, nhưng giá bụi rậm trên thị trường bây giờ đã là ba mươi con chim. Tốt nhất là bạn bán quách bụi rậm, để nhường cái việc nhiễu sự là phải bắt chim cho những người khác. Điều này thường đựơc gọi là The greater/slower Fool theory, và quái quỷ thay lại rất hay xảy ra trên các thị trường tài sản. (* và **)

(* Đừng tưởng tôi nói phét về chuyện này. Đó chính xác là những gì đang diễn ra trên thị trường trái phiếu châu Âu, có dung lượng cỡ vài nghìn tỷ đô. Những người châu Âu, vốn nổi tiếng là không được thông minh cho lắm, đang mua cái bụi rậm với giá ba mươi con chim để sau này phải nhọc công mà chỉ bắt lại được hai mươi lăm con.

** Nếu sau này bạn có gửi con cái ra nước ngoài học về nghề phân toét bụi rậm, tốt nhất đừng gửi chúng sang châu Âu, nơi đầy rẫy những người vốn cứ tưởng mình là cao quý nhưng thực ra lại tương đối hạn chế trí thông minh. Nó học xong về nước lại đòi mua cái bụi rậm ở giá ba mươi con chim thì bỏ mẹ.)

******


Bàn về Định giá tài sản (2)

Bài trước chúng ta đã bàn về nguyên lý lần đầu được phát biểu bởi thiên tài Aesop “một con chim trong tay bằng hai con chim trong bụi rậm,” và mô-đi-phê (modify) nó thành “Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm”. Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại, bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn thứ đó (nhưng không chắc chắn) trong tương lai. Nói ngựơc lại, một thứ không chắc chắn trong tương lai có giá bằng một khối lượng ít hơn của thứ đó trong hiện tại. Điều này được các bạn phân toét viên bụi rậm phát triển thành một công cụ gọi là “chiết khấu tương lai”.

Chúng ta cũng bàn về chuyện một người đàn ông hớt hải đến đề nghị đổi cái bụi rậm lấy tám con chim, vì ông ta cần có cháo chim cho vợ ăn ngay, bà vợ đang ốm. Trong khi giá thị trường đang là một bụi rậm bằng mười con chim, giá của người đàn ông hớt hải được gọi là “mispricing”. Định giá sai. Thông thường, mispricing trên thị trường có thể xuất hiện do các nguyên nhân khác nhau. Nguyên nhân thường gặp nhất là về thanh khoản, hay chính xác hơn là về sự thiếu thanh khoản. Người đàn ông hớt hải chắc hẳn biết giá hợp lý (fair value) của bụi rậm là mười con chim, nhưng vì anh ta cần chim ngay lập tức, mà trên thị trường thì không sẵn người mua bụi rậm, nên anh ta phải hạ giá mất hai con chim để kiếm được người mua. Trong ngôn ngữ của bọn phân toét viên, chúng ta có thể gọi là người đàn ông chịu 20% haircut.

Nguyên nhân thứ hai có thể gặp là đối tác ngu – hay nói một cách lịch sự hơn là đối tác thiếu thông tin. Trong ngành bụi rậm, người này được gọi là “unsophisticated investor”. Trường hợp này không ít. Trong ngành bất động sản, người ngu đầu tiên các bạn có thể tìm thấy là tôi – một người mua ngu dốt điển hình. Tôi không biết năm trăm triệu cho một mét vuông đất ở hai mặt tiền ở đường Hai Bà Trưng Q1 là đắt hay rẻ.

Khi các bạn bước vào một giao dịch, các bạn cần biết rằng tài sản định mua bị mispriced hay không, nếu bị thì đó là vì đối tác thiếu thanh khoản, hay là vì đối tác ngu? Điều tuyệt vời nhất khi đầu tư là khi chúng ta mua từ một người buộc phải bán từ bất cứ giá nào vì mất thanh khoản. Thật tệ nếu bạn phải là người bán như vậy. Mặc dù tốt nhất là tránh phải trở thành một người như vậy, điều này có thể xảy ra với bất kì ai. Một thị trường đang thanh khoản như đại dương, bỗng nhiên thanh khoản biến mất như trên sa mạc Xahara. (*) Điều tuyệt vời thứ hai là gặp một người ngu. Bạn mà gặp một thằng ngu thì bạn sẽ vặt cho nó chết thì thôi. Nhưng gượm đã, con người thường có một bias kì cục về bản thân. Khi chúng ta hỏi một nhóm người nào đó, “bạn nghĩ trí thông minh của bạn ở mức độ nào?” Câu trả lời hay gặp là “tôi nghĩ tôi thông minh hơn mức trung bình một xíu.” Nếu ai cũng thông minh hơn mức trung bình, vậy ai sẽ thông minh ở dưới mức trung bình? 

 Trên thị trường tài sản, bạn có chắc bạn thông minh hơn người đối diện mà không bị một cái bias tương tự về bản thân? Trên thị trường tài chính, nhiều khi tôi tự hỏi không hiểu mình ngu hay thằng bán nó ngu?? Và tôi không biết đựơc thật.

******

Từ mấy điều trên đây chúng ta thử nhìn về thị trường bất động sản. Một người chơi (participant) quan trọng trên thị trường này là các nhà phát triển bất động sản (developer). (**) Do điều quan tâm của chúng ta là về giá bất động sản, chúng ta chỉ nhìn những nhà phát triển bất động sản xây nhà xong để bán, không làm các mảng môi giới. Một số developer niêm yết trên thị trường cổ phiếu cung cấp số liệu để chúng ta nhìn vào, ví dụ như Vinhomes, hay Khang Điền. Vinhomes hơi trái khóay một tí, vì nó có một business model hơi khác nên có lợi nhuận từ đây (BCC), nhưng trong ba năm liên tục 2018-2020, nó có biên lợi nhuận thuần (net margin) khoảng xấp xỉ 37-40%. Khang Điền tôi hơi lười mở sổ sách ra soi chính xác, nhưng hình như độ 25%-30%. Từ từ, bạn có thể hơi rối trí về cái từ “biên lợi nhuận”, vốn là một khái niệm các phân toét viên bụi rậm hay thích dùng.

Phiên dịch ngôn ngữ của các phân toét viên sang ngôn ngữ bình dị đời thường thật ra rất đơn giản. Thế nào là biên lợi nhuận 40%? Đây là một thứ rất kinh hãi. Nếu bạn mua một miếng đất giá 100, bạn bán đựơc giá 200, có nghĩa là bạn có lời 100%. Rất đơn giản, giá đất tăng gấp đôi, có nghĩa là bạn lời 100% vốn ban đầu. Nhưng nếu đổi sang ngôn ngữ “biên lợi nhuận” ưa thích của các phân toét viên, mức biên này bằng 100 (lợi nhuận)/200 (giá bán) = 50%. Ngôn ngữ của các phân toét viên có vẻ như làm giảm bớt đi ấn tượng về mức lợi nhuận khủng khiếp của các công ty bất động sản. Lời 100% là kinh, nhưng nếu nghe nói “biên lợi nhuận” 50%, nghe bớt kinh hẳn. Biên lợi nhuận 40% có nghĩa là Vinhomes có chi phí miếng đất 60 triệu, và bán ở giá 100 triệu, tương đương với mức sinh lời “có” 67% thôi!

Nhưng đó chưa phải đã hết. Trong một chuỗi giá trị bất động sản, phần phát triển lên và bán hàng chỉ là phần sau. Thông thường, những người trong công ty (thường là đội ngũ lãnh đạo) vận động cấp phép dự án, và đi thu gom đất – hành động này đựơc gọi một cách bóng nhoáng hơn là “phát triển quỹ đất”. Do công ty phát triển bất động sản không trực tiếp thu gom đất từ, ví dụ, nông dân, những người trong management của công ty sẽ bán lại cho chính công ty mà mình làm việc với mức lợi nhuận cũng ít ỏi là chỉ vài trăm phần trăm, có khi có thể tới một nghìn phần trăm. Từ đất lúa, đất rừng cao su giá thấp phát triển lên bán 30-50 triệu một mét vuông, lời biết bao nhiêu mà kể. Nói cách khác, công ty phát triển bất động sản ở đây đang làm một việc là “policy arbitrage”. Nhưng lợi nhuận này không vào cổ đông của công ty bất động sản, mà nó vào management của những công ty này trước tiên. Tuy nhiên, nó không phải là phạm trù bàn thảo của bài viết này.

Như trên chúng ta đã nói về thứ gọi là “mispricing”. Chúng ta chỉ mua một thứ gì bị mispriced, còn khi nó ở giá fair value thì thường chúng ta mua làm quái gì cho phí năng lượng? Nhưng liệu có mispricing khi nhà phát triển bất động sản bán dự án cho chúng ta? Trong cả đường dây, họ lobby chính sách, kiếm lời hàng trăm đến hàng nghìn phần trăm (thu gom quỹ đất), rồi công ty chính danh lại bán lời 66% đến 100% nữa. Nhân viên của họ hiểu thị trường nếu không hơn thì chắc cũng không kém chúng ta. Sau ngần này thứ và chúng ta nghĩ là vẫn có mispricing? Trong đa số các trường hợp, họ giỏi định giá đến mức giá cứ khét lèn lẹt (***). Trong hai người giao dịch là chúng ta và họ, ai sophisticated hơn? Nói một cách không lịch sự, ai ngu hơn? Thường thì chúng ta có một bias lạc quan về bản thân, nên chúng ta nghĩ chúng ta có “trí thông minh hơn trung bình.” Hoặc như bài trước về phần định giá, chúng ta có thể bán cái bụi rậm cho một thằng ngu còn ngu hơn chúng ta, vì nó sẽ nhảy vào đổ vỏ cho chúng ta.

Có nhiều người thông minh hơn những người khác thật. Nên có thể chúng ta bước vào dự án trong giai đoạn đầu, hưởng một số ưu đãi nào đó. Nhưng thật ra đừng lầm tưởng. Nếu bạn không phải trả tiền toàn bộ cho một sản phẩm, ví dụ cách nhà phát triển cấu trúc quá trình thanh toán làm cho quá trình này bị obsure đi bản chất của nó, ví dụ bạn chỉ trả ban đầu qua cọc cạch hoặc thanh toán một vài lần, và có thể bán sản phẩm này cho một người tiếp theo, điều này chỉ đơn giản là bạn đang sử dụng leverage. Với một sản phẩm hầu như đã được định giá hợp lý (fairly priced), hình như bạn chỉ đơn giản là đang cố gắng vắt kiệt returns từ việc sử dụng leverage. Nhưng không có bữa trưa miễn phí, bạn cố gắng có returns từ việc taking more risk mà thôi. (Tất nhiên bạn chọn dự án cũng còn do trí thông minh của bạn nữa, bạn sophisticated nên biết đựơc dự án này vị trí ngon, cả Sài Gòn chả còn chỗ nào ngon như chỗ này, mà lại giá được rẻ như thế.)

Tôi rút đựơc bài học gì từ quá trình thủ dâm tinh thần này? Nếu làm về bất động sản, tốt nhất chúng ta nên cố gắng làm lãnh đạo của các công ty bất động sản, niêm yết càng tốt. À, còn một điều nữa, cố gắng đừng trở thành người đàn ông hớt hải.

Notes cho các bạn thích thủ dâm giống tôi:
*: Điều này đã xảy ra vào năm 2008 trên một số thị trường tài chính. Các sản phẩm exotic như CDO, hay ABX mất thanh khoản và không thể tìm đựơc người mua ở bất cứ giá nào. Các cặp tiền như EURUSD vốn dĩ cực kì cực kì cực kì thanh khoản bỗng trở nên mất thanh khoản và EUR rơi tự do, chưa nói đến các options exotic hơn dựa trên các cặp tiền này – nếu các bạn có cơ hội nhìn thị trường minute by minute vào thời điểm đó.

** Không hiểu sao, người ta rất sáng tạo trong cách gọi tên các nhà đầu tư trên các thị trường khác nhau. Nhà đầu tư (là người nhận toàn bộ lợi nhuận nếu dự án phát triển tốt) trên thị trường bất động sản gọi là nhà phát triển (developer), trên thị trường phim ảnh gọi là nhà sản xuất (producer), trên thị trường dầu khí gọi là nhà điều hành (operator). Trên thị trường cổ phiếu niêm yết tại Việt Nam, chúng ta gọi những người này là nhà đầu toi (shareholders.)

*** Thật ra các nhà phát triển bất động sản đều muốn nhường lại chút xíu cho người mua, lỡ mình bán đắt quá thằng ngu kia nó mua không có lời, thì lần tới mình phát triển ai mua của mình? Mình khôn quá, mà khôn đến mức ai cũng biết là mình khôn thì không ai dám chơi với mình hết. Tuy nhiên, yếu tố chơi đẹp với người mua này có vẻ bị cạnh tranh bởi áp lực lợi nhuận cho các cổ đông. (Trong ngôn ngữ của dân thường đánh bất động sản, một dự án set giá cao được nói nôm na là, ví dụ, có “giá bán của 5 năm tới) Ngoài ra, bất động sản còn có thể lên giá nhờ thị trường chung, cái này gọi là market risk (beta), không phải từ alpha.


Bàn về Định giá Tài sản (3) – Về lãi suất chiết khấu và lợi nhuận kì vọng

Như vậy, nguyên lý tổng quát và phổ biến nhất trong thế giới tài chính là “Mười con chim trong tay bằng hai mươi con chim trong bụi rậm”. Để từ bỏ một thứ hiện hữu chắc chắn trong hiện tại (mười con chim), bạn phải đòi hỏi bằng một số lượng lớn hơn thứ đó nhưng không chắc chắn trong tương lai (hai mươi con chim chưa bắt trong bụi rậm – có trời mới biết đến khi bắt thì còn con chim nào trong bụi hay không?) Hầu như toàn bộ thế giới hiện đại, từ những nhà máy điện được xây, những con cầu qua sông được bắc, đều được dựng lên từ nguyên lý chính đó.

Có những người bắt chim có kĩ năng khác nhau, người giỏi tung lưới, người lại giỏi dùng bùa ngải đốt hương làm lũ chim mụ mị, người thì bắt được hai mươi lăm con, có người chỉ bắt được mười lăm con, có người chả bắt được con nào (như tôi). Có bụi thực sự có nhiều chim, có bụi ít chim. Nhưng nhìn trên tổng thể toàn bộ số chim có thể bắt đựơc và số bụi rậm, một cách hầu như chắc chắn 95% rằng có thể bắt được hai mươi con trong mỗi bụi rậm. Lợi nhuận của việc bắt chim này sẽ là 100% (=20/10-1).

Bây giờ giả sử có một quy định viện lý do về, ví dụ, bảo vệ môi trường của chính phủ (regulation) rằng từ khi giao dịch và thực sự nhận được quyền sở hữu tài sản, phải mất tối thiểu một năm người sở hữu mới được phép khoanh bụi và bắt chim. Vì thời gian quy định của việc đựơc phép tiến hành bắt chim là một năm, lợi suất kì vọng của các nhà bắt chim sẽ là 100%/năm. Nói một cách kĩ thuật hơn, tập hợp lợi suất kì vọng của các nhà bắt chim phân bổ theo một phân bổ bình thường (normal distribution), với mean ở 100%/năm, và 95% phân bổ này rơi vào trong khoảng cộng trừ 2 độ lệch chuẩn từ mean. Nếu bạn cảm thấy bị đe dọa bởi ngôn ngữ kĩ thuật này, đừng ngại, thứ ngôn ngữ này có vẻ nghe rất oách và làm thành một rào cản vô hình với những người bình thường chúng ta, vốn dĩ quen hiểu vấn đề theo common sense, nhưng thật ra loại ngôn ngữ này không mấy có ý nghĩa. (Khi có một sự kiện kì dị gì xảy ra, các nhà kĩ thuật sẽ gật gù với nhau và nói mấy thuật ngữ đại loại “ồ, đuôi béo”.)

Vì các nhà đầu tư khác nhau có các kĩ năng quản lí và vận hành tài sản khác nhau, mức lợi suất thực tế có thể khác, ví dụ từ 60%/năm đến 200%/năm chả hạn. Một nhà đầu toi bất động sản có thể mua miếng đất, biến nó thành một cái khách sạn với mức lợi nhuận bốc phét theo tưởng tượng của tôi là 200%, hoặc một người khác không hiểu mắt mũi tròn méo thế nào lại xây thành một văn phòng với lợi nhuận 150%. Một người khác không có kĩ năng quản lí khách sạn, cũng chả biết làm văn phòng, chỉ giữ nguyên miếng đất, có thể có mức lợi nhuận ví dụ, 100%. Tất cả các ví dụ về lợi nhuận này của tôi là tưởng tượng, nó chỉ nhằm minh hoạ về khả năng execution khác nhau của mỗi nhà đầu tư khác nhau sẽ cho ra một mức lợi nhuận khác nhau. (1)

Ok, như vậy chúng ta đã quen với khái niệm rằng, nếu trong một số điều kiện cụ thể (ví dụ như có quy định của chính phủ về thời gian bắt chim), lợi nhuận kì vọng của việc bắt chim là 10 con chim, và mức lợi suất kì vọng là 100%/năm.

******

Diễn đàn Bất động sản trên Otosaigon này rất hữu ích với một thanh niên equity analyst loe ngoe mới vào nghề và vào đời như tôi. Bỗng nhiên tôi bắt gặp những thứ mà tôi gọi là “unknown unknowns”, hiểu hơn một số điều. Quan trọng, nó cho tôi một rổ data để có thể suy nghĩ thấu đáo hơn về việc đầu toi bất động sản.

Bảng giá đất tham khảo tại một số dự án khu Thạnh Mỹ Lợi từ 2015-2021:

Property Returns.png

Dữ liệu này là về giá đất nền của các dự án trong khu Thạnh Mỹ Lợi trong khoảng thời gian 2015-2021 lấy trong các thảo luận. Từ bảng dữ liệu thu thập, trong thời gian từ 2015-2020, giá đất tại TML tăng ở mức độ compounded rate là khoảng 30% năm. Khu tăng chậm nhất là Khu 1 (xấp xỉ 30%/năm), trong đó khu tăng nhiều nhất là những mặt đường lớn, như Trương Văn Bang (khoảng 40%/năm). Vào một thời điểm nào đó trong năm 2015, giá một mét vuông đường này là 41 triệu, và đến năm 2021, giá một mét vuông đường này là 250 triệu.

Các nhà đầu toi bất động sản thông thường sẽ tính 250/41=6.09x, và coi là giá đất đã tăng hơn 6 lần. Trong 6 năm, giá đất tại đường Trương Văn Bang tăng 6 lần, và các nhà đầu tư thường cảm nhận một cách đơn giản là như vậy giá đất trung bình tăng mỗi năm một lần. Không phải tôi nói phét, cách suy nghĩ này ở trong một topic của một thành viên rất kì cựu trên diễn đàn này, một người nhìn qua là biết lão luyện về bất động sản, nhưng lại chỉ lờ mờ về mặt tài chính. Thế giới này cũng hay, bạn không cần phải giỏi về tài chính mới kiếm được tiền trong bất động sản, và ngược lại, bạn chả cần phải biết gì về bất động sản, hoặc nhiều kiến thức thực tế khác, mà vẫn kiếm được một đống tiền trong tài chính (2).

Bọn tài chính như tôi nhìn con số lợi suất này tương ứng với 35% một năm, lợi suất kép. Nếu bạn có số vốn ban đầu là 41 triệu, bạn có lợi nhuận 35% một năm, năm sau bạn cầm cả số tiền gốc 41 triệu, gộp với số tiền lãi 35% của số 4 triệu, tái đầu tư với mức lợi suất 35%, lần lựơt như thế 6 năm, bạn sẽ có con số vốn 250 triệu. Nói thế để thấy khái niệm mức lợi nhuận kép “chỉ” 35% một năm của bọn tài chính hóa ra lại tương đương với khái niệm lợi nhuận mỗi năm một lần của những nhà đầu tư bất động sản ít sophisticated hơn. Một mức lợi suất kép 35% có thể cho ra một kết quả kinh hoàng như vậy. Trên thực tế, trong nghề đầu tư, một mức chênh lệnh của lợi suất kép chỉ nhỏ nhoi vài phần trăm, sau một thời gian dài quãng 10-15 năm sẽ tạo ra một sự khác biệt khủng khiếp về mặt tài sản. Warren Buffett nhiều lần nhấn mạnh về sức mạnh của lợi nhuận kép này.

Có một số vấn đề với dữ liệu nói trên. Có thể một số lệch nhỏ, ví dụ như một thông tin được cung cấp vào, tháng 7/2018 tôi vẫn cứ để chung vào 2018. Về cơ bản, tôi tin rằng độ nhiều hơn của dữ liệu sẽ bù lắp được độ chính xác không hoàn hảo của thông tin. Vấn đề thứ hai là về độ chính xác. Rất khó có thể lấy giá đất của đầu đường Trương Văn Bang, để so với giá tại cùng đường này, nhưng xa về mạn Nguyễn Khoa Đăng. Như vậy gọi là so sánh táo với cam. Ngoài ra, người post bài, nếu nắm giữ bất động sản, thường có lợi ích trong việc khai khống giá lên. Giá thực sự có thể thấp hơn nếu bài được post từ một người như vậy. Vấn đề thứ ba, thiên về thống kê hơn. Một tập dữ liệu quá khứ, có thể không thể dùng được làm dự báo cho những gì xảy ra trong tương lai. Phân bố thực của dữ liệu có thể sẽ thay đổi, giống như trước đây bạn chỉ sờ vào cái vòi voi mà chưa thấy cái chân voi vậy. Trong quá khứ, đất ở khu Thạnh Mỹ Lợi tăng giá hàng năm trung bình khoảng 30%, nhưng điều này có thể chưa chắc đã đúng trong tương lai. Nếu thế giới này chỉ đơn giản extrapolate quá khứ ra là thành tương lai thì đã dễ quá. That being said, những gì dữ liệu đã có trong hiện tại và quá khứ, là thứ tốt nhất chúng ta có thể có để hình dung về tương lai.

******

Chúng ta hãy vận dụng những gì vừa nói trên vào trường hợp của tôi. Giả sử miếng đất tôi mua tăng giá khoảng 30% trong 10 năm tới, giống như những gì trong quá khứ.

Miếng đất của tôi giá 10.8 tỷ, thôi cứ gọi tròn là 11 tỷ. Giá trị của nó sau 10 năm sẽ là: 11*(1+30%)^10=151.6 tỷ, thôi cứ tạm làm tròn xuống thành 150 tỷ. Nghe kinh khủng nhỉ, cho nên chúng ta đoán rằng theo common sense, giá trị thực trong tương lai 10 năm sau của miếng đất sẽ thấp hơn mức 150 tỷ này.

Nếu một số người có khả năng đầu tư với mức lợi nhuận 40% một năm, trong vòng 10 năm tới, số tiền 11 tỷ này sẽ được họ sản sinh thành một tài sản có giá trị:
=11*(1+40%)^10=318 tỷ, tạm làm tròn thành 320 tỷ cho chẵn.

Sự chênh lệch giữa gía trị 320 tỷ – 150 tỷ = 170 tỷ là số tiền mất đi sau 10 năm nếu tôi đầu tư vào miếng đất. Tuy nhiên theo common sense, miếng đất ngớ ngẩn 7X14 mét của tôi ở khu Một sẽ không thể nào có giá 150 tỷ vào trong tương lai được, cho nên số tiền mất đi sẽ lớn hơn con số 168 tỷ này nhiều. Nếu trong 10 năm sau, miếng đất này lên được giá trị chỉ được định giá thành 70 tỷ, thì số tiền tôi mất đi sẽ = 320-70=250 tỷ.

Ở đây có hai điều cần nghĩ. Thứ nhất, nếu giá đất tăng từ 11 tỷ lên 150 tỷ thì lợi suất kép mỗi năm tương đương 30%. Nếu đất tăng giá chậm hơn, ví dụ từ 11 tỷ lên 70 tỷ trong 10 năm, mức lợi suất kép là 20%. Tôi nghĩ lợi suất kép trung bình của toàn bộ thị trường bất động sản, miếng tăng chậm bù miếng tăng nhanh, thấp hơn nhiều, có lẽ chỉ khoảng 8-10%/năm.

Thứ hai, liệu một người có thể đều đặn có mức lợi nhuận kép ổn định hàng năm 40% với các loại tài sản thay thế (ví dụ như vốn cổ phần) hay không? Nếu như anh ta làm được điều này, thì việc mua miếng đất giá 11 tỷ đồng nghĩa với việc anh ta ném ra ngoài cửa sổ đâu đấy từ 170 tỷ đến khoảng 250 tỷ sau 10 năm. Into thin air. Nên biết rằng những thiên tài đầu toi kiểu như Warren Buffett, hay Peter Lynch có mức lợi nhuận kép thấp hơn nhiều. Nhưng đó là ở Mỹ, không phải ở Việt Nam. Ở Việt Nam một số người đầu tư cổ phiếu có lợi thế hơn nhiều so với phần còn lại của thị trường, vì đây là một thị trường không công bằng. Ở Việt Nam, việc kiếm được lợi suất kép 40%/năm với một số người không phải là điều khó khăn lắm.

Đấy là lý do tôi không muốn xây nhà. Bỏ 11 tỷ ra mua miếng đất đã đủ ngớ ngẩn rồi. Bỏ thêm 5-10 tỷ nữa ra xây và hoàn thiện nữa thì đúng là điên luôn.

Chẹp, tôi nghĩ rằng tôi chỉ nên bỏ khoảng 5%-10% tài sản vào bất động sản, phần còn lại nên để vào làm ăn tiếp nếu tôi có khả năng kiếm lời 40% một năm. Như nói ở trên, mỗi nhà đầu tư có một năng lực execution khác nhau, nếu bạn không có khả năng phân bổ vốn vào các loại tài sản sinh lời cao hơn thì việc mua đất là ý tưởng không tồi. Với nhiều người, so với việc gửi tiết kiệm lãi suất thấp, việc mua đất là lựa chọn duy nhất. Nhưng với một số người, đúng là lú lẫn khi mua đất.

Nghe phân tích có vẻ tệ. Tôi có phân tích thiếu cái gì, điều có thể làm mọi thứ trông tốt hơn không?

Chú thích:

1. Điều năng lực execution của các manager khác nhau là hiển nhiên. Được mô tả như một đặc điểm quan trọng trong đầu tư equity, ví dụ như trong quyển Value: Four Cornerstones of Corporate Finance của McKensey (the Firm). Trên thực tiễn, các nhà đầu tư activist dễ thâu tóm các công ty asset rich, nhưng đựơc vận hành kém, sau đó trong quá trình restructuring, đuổi các manager kém cỏi này đi, thay vào các manager có khả năng execution tốt hơn. Toàn bộ quá trình này, theo ngôn ngữ của equity investment, là để “unlock value”.

2. Một ví dụ về chuyện bạn chỉ cần giỏi về tài chính, không cần biết gì về thế giới thực mà vẫn kiếm được một đống tiền mà tôi lấy làm thú vị là Carl Icahn. Ông này học Princeton, rất thông minh, tuổi trẻ đánh cờ rất giỏi. Ông này rất thích đánh cờ – nói chung thường bạn giỏi cái gì thì sẽ thích làm cái đấy (chỉ có ngớ ngẩn mới đi thích làm thứ mình không giỏi), nhưng đánh cờ thì không ra được tiền, nghèo bỏ mẹ, nên ông này vào đời đi trade derivatives, vì cái món này đòi hỏi người ta phải giỏi toán. Trade futures với options một thời gian, ông này nảy ra ý định làm những thứ hay ho hơn, đó là một M&A fund, chính xác hơn gọi là LBO.

Thương vụ đầu tiên, vì còn ít vốn nên ông này gặp người trong gia đình, đề nghị
họ cùng góp vốn. Ý tưởng đầu tiên là mua một công ty bóng đèn phích nước, sau đó, đuổi management đi, cắt công ty thành các phần và lôi ra bán. Gia đình hoảng quá, bảo “Carl ạ, mày điên à, mày biết mẹ gì bóng đèn phích nước đâu, làm sao mày đi vào mua công ty bóng đèn phích nước.” Thông thường các bạn biết đấy, trong một thương vụ, người bán có lợi thế thông tin, còn người mua thì bị bất lợi thông tin – đây là một điều được giới academia nghiên cứu khá kĩ. Kiểu như bạn bán cái xe hơi cũ, bạn biết xe có những trục trặc nhỏ, nhưng đôi khi bạn không thành thật liệt kê hết cho người mua, mà chỉ nêu ra những thứ không quan trọng lắm chả hạn. Thế mà đằng này, ông Icahn chả biết gì về bóng đèn, mà lại đi mua công ty bóng đèn!

Nhưng cuối cùng Icahn làm thế thật, đi mua công ty bóng đèn phích nước, cắt nó đi bán lại và lời một đống. Gia đình mới há cả mồm ra nhìn ông con, không ngờ thằng con làm được điều phi thường. Đó là khai sinh của LBO và của corporate raiders vào những năm 1980. Hình như không phải bóng đèn phích nước đâu, mà là một sản phẩm chết tiệt gì đấy ngớ ngẩn tương tự, bạn nào quan tâm có thể đọc quyển King Icahn, có nửa đầu rất hay.


Bàn về Định giá Tài sản (3) – Về lãi suất chiết khấu và lợi nhuận kì vọng (2)

Như đã nói ở đâu đó phía trước, những gì tôi viết về định giá tài sản hầu như không có giá trị với đa số những nhà đầu tư bất động sản. Tôi viết chỉ để thỏa mãn thói quen thủ dâm tinh thần của bản thân, nên các bạn hoàn toàn có thể bỏ qua.

1. Chi phí cơ hội và các giá trị vô hình

Chúng ta tua lại những gì đã nói phần trước một xíu. Phương án thứ nhất, tôi mua miếng đất 11 tỷ. Giả dụ miếng đất này tăng giá với tốc độ giống như nó đã tăng trong quá khứ, tức là 30% một năm (mà tôi rất nghi ngờ về khả năng duy trì được mức tăng này trong mười năm tới), thì sau mười năm, giá trị của miếng đất sẽ là: 11*(1+30%)^10=151.6 tỷ.

Phương án hai, nếu tôi ngô nghê không mua đất cát, mà vác số 11 tỷ đấy đi đầu tư với lợi suất kì vọng 40%/một năm thì số tiền tôi có trong 10 năm sẽ là: 11*(1+40%)^10=318 tỷ

Có nghĩa là việc mua miếng đất kia, sau 10 năm, tài sản của tôi bị thiệt thòi đi 318-151.6 tỷ= xấp xỉ 170 tỷ.

Khoản 170 tỷ bị mất đi do xài tiền theo phương án một thay vì phương án hai gọi là chi phí cơ hội. Nguyên nhân của chi phí cơ hội này lớn là việc ta đầu tư vào một tài sản có lợi suất thấp hơn (30%), thay vì đầu tư vào một tài sản có lợi suất kì vọng cao hơn (40%). Những gì chúng ta đang làm ở đây, so sánh phương án nọ với phương án kia, là làm một việc gọi là “capital allocation”. Trong ngành quản lý tài sản, người manager giỏi là người điều hứơng vốn đến các tài sản có lợi suất cao hơn. Đây là nguyên lý chung của việc tạo giá trị cho tài sản, cho dù là tài chính cá nhân, hay là của một tổ chức. Bạn nào quan tâm hơn về chủ đề này thì thử google capital allocation + Warren Buffett, ông này là một trong những nhà capital allocator giỏi nhất nước Mỹ (ngoại trừ một hai thập kỉ gần đây.)

Lý thuyết thì đơn giản vậy, nhưng trên thực tế khi thực hiện người ta hay làm ngược lại. Tôi đã đi gặp kha khá các CEO hay Chairman của các công ty Việt Nam, và thấy không nhiều người giỏi việc này, họ hay bị phân tán và rối trí vào những việc khác. Nói chung những nhà quản lý tại Việt Nam có học vấn và hiểu biết về tài chính tầm thường.

Trở về ví dụ tài chính cá nhân của tôi, chi phí cơ hội của tôi là 170 tỷ trong 10 năm. Bỏ qua vấn đề lợi suất của đất có là 30% (hay là không thể ở mức này được) và liệu tôi có thể đầu tư ra các lớp tài sản khác với mức lợi suất kỳ vọng 40% (hay là không ở mức này được – một số nhà đầu tư trên thị trường cổ phiếu vài năm qua có thể cười khẩy vào mức mục tiêu 40% của tôi. Với nhiều người, chuyện nhân vài lần tài khoản trong một năm không phải là chuyện quá xa vời.) Nếu nhìn thuần túy về khía cạnh tài chính, về toán học bạn tính đi tính lại các con số thì chi phí cơ hội cũng là 170 tỷ. Nhưng trong đời sống, việc dựa trên model quantitative có những điểm yếu, đó là không lượng hóa được các yếu tố vô hình. Để tránh đi lan man, tôi nói luôn đó là cảm giác sở hữu của một ngôi nhà khác hẳn với việc ở trong một ngôi nhà đi thuê. Cảm giác gắn bó với ngôi nhà của mình khác với việc đi ở thuê trong ngôi nhà của người khác.

Nếu khác biệt duy nhất giữa các phương án của chúng ta là “cảm giác sở hữu” và “cảm giác đi thuê”, vậy thì theo logic giá trị của cảm giác sở hữu này bằng xấp xỉ 170 tỷ trong mười năm. Liệu cảm giác này có giá trị đến số tiền lớn đến thế không? Mẹ kiếp, viết đến đây tôi lại thấy nôn nao, vì với tôi, việc sở hữu nhà là một điều lớn lao quan trọng, nhưng chắc là nó không nên có giá trị quá lớn như thế, đến tận 170 tỷ trong mười năm. (1)

Ở đây, một người phải giải bài toán phân bổ vốn tương tự sẽ có các dữ liệu khác đi, như lợi suất vào tài sản A và B là hoàn toàn khác. Chưa kể người ta muốn có một tỷ lệ phân bổ vào bất động sản khác, thay vì mức mục tiêu phân bổ 5-10% tài sản của tôi. Ngoài ra, những yếu tố nói ở trên còn hoàn toàn là chủ quan khác nhau giữa từng người nữa.

Chẹp, với tôi, chi phí cơ hội của việc sở hữu đất – đất thôi nhé, chưa nói đến tiền xây – tới 170 tỷ là hơi chát chúa.

2. Chi phí vốn và lãi suất chiết khấu

Ở trên chúng ta bàn về lợi suất kì vọng, và rằng sự chênh lệch của lợi nhuận trong các phương án là chi phí cơ hội. Ví dụ, chi phí cơ hội của việc đi lấy vợ là phải bỏ qua các đêm tiệc tùng với các cô bé chanh cốm, nghĩ đã thấy tiếc, hic.

Chúng ta chưa đề cập đến một vấn đề song song với lợi nhuận, đó là chi phí. Chi phí cơ hội, đúng là một dạng chi phí, nhưng chả ai hạch toán chi phí cơ hội vào trong báo cáo lợi nhuận doanh nghiệp (báo cáo P&L) cả. Bạn sẽ tiêu tùng nếu làm tài chính đầu tư mà bỏ qua chi phí cơ hội, nhưng dù sao nó cũng là một dạng chi phí không thực tế, không sờ thấy được, do dựa trên kì vọng. (Ví dụ, tôi làm khỉ gì có các cô bé chanh cốm mà tiếc cơ chứ.)

Một thứ chi phí trực tiếp và sờ vào được chúng ta phải nói đến là chi phí vốn, đôi khi còn gọi là lãi suất chiết khấu. Mối quan hệ của chi phí vốn với lợi suất trên vốn quyết định xem một dự án có tạo ra giá trị hay không, và do đó có nên đầu tư hay không. Đây là xương sống của ngành tài chính, nhưng khổ nỗi thay lại có rất rất nhiều thứ gây tranh cãi – ai cũng có thể đỏ mặt tía tai cãi nhau mà không ai đồng tình với ai được cả. Đây là thứ rất khó có thể trình bày theo ngôn ngữ “bắt chim bụi rậm”, nên tôi sẽ đành nói theo ngôn ngữ kĩ thuật vậy, so bear with me.

Cách đây tương đối nhiều năm, tôi đọc một quyển sách về global macro traders (2), trong đó một anh có nói “equity is expensive.” Lúc đó hiểu biết về tài chính của tôi còn rất hạn chế, nhưng không hiểu sao trong những thứ khác, câu nói đó cứ ám ảnh tôi mãi “equity is expensive.” Lúc đó tôi cũng không hiểu equity là gì, đừng nói đến nó có đắt đỏ hay không, và nếu có tại sao nó lại đắt đỏ như vậy. Về sau này, mãi tới gần đây tôi mới hiểu, tôi ngu hơi bị lâu 

Để làm các dự án, các chủ đầu tư thường không bỏ hết vốn của mình ra. Chi phí phát triển một dự án (CAPEX), ví dụ 100 tỷ chả hạn. Theo cấu trúc vốn tại một số dự án, có thể sẽ cần tài trợ bằng 30 tỷ tiền vốn chủ sở hữu (equity) và 70 tỷ bằng tiền vay. Theo ngôn ngữ nông dân của các doanh nghiệp Việt Nam, họ chỉ bỏ một phần “vốn mồi” ra, phần còn lại sẽ huy động từ các nguồn khác. Ví dụ họ không có đủ 30 tỷ này, mà chỉ có 15 tỷ thôi chả hạn, họ sẽ yêu cầu thanh niên trẻ X góp 50% cổ phần, nhưng với cái giá không phải là 15 tỷ, mà ví dụ 30 tỷ. Về bản chất việc góp vốn từ nhà đầu tư khác cũng là một dạng equity raising, chỉ có điều là họ bán vốn này với giá cao hơn. Phần 70 tỷ còn lại là đi vay ngân hàng.

Ví dụ này cho thấy có vẻ như “vốn mồi” (equity) thì khá hiếm, còn phần vốn vay ngân hàng (nợ – debt) thì dồi dào hơn nhiều. Ngoài ra, về mặt tính chất rủi ro, nếu dự án không hiệu quả, người chủ sở hữu vốn dự án (tức là sở hữu phần vốn 30 tỷ) sẽ bị thiệt hại đầu tiên, còn người cho vay (ngân hàng) sẽ được thu hồi lại tiền cho vay theo thứ tự ưu tiên trước (trong ngành gọi là waterfall, thể hiện dòng tiền vào các đối tựơng có quyền ưu tiên khác nhau theo cấu trúc vốn.) Có lẽ vì tính khan hiếm và tính rủi ro cao hơn của “vốn mồi” (equity), cũng như sự dồi dào hơn và tính ít rủi ro hơn của vốn vay (debt), nên chi phí phải trả để sử dụng vốn equity cao hơn so với vốn vay. Nói một cách khác, lợi suất yêu cầu của equity sẽ cao hơn nhiều so với lãi suất của vốn vay.

Bây giờ dự án 100 tỷ của chúng ta sẽ được tài trợ bằng 30 tỷ vốn equity, và 70 tỷ vốn vay. Tính trung bình, chúng ta sẽ có được chi phí vốn bình quân (WACC) của tổng số vốn phải sử dụng 100 tỷ này. Mỗi người sẽ có một mức kì vọng khác nhau cho equity của mình (cost of equity) – tôi sẽ không bao giờ đầu tư vào bất cái gì nếu lợi suất trên vốn equity dưới 20%. Nhưng bây giờ giả dụ chi phí vốn bình quân WACC của chúng ta ở mức 12%.

Khi đó, về mặt định giá, nếu chúng ta lập model dự đoán được dòng tiền trong tương lai của dự án 100 tỷ, chúng ta sẽ tính ra được giá trị của dự án này trong hiện tại, bằng việc chiết khấu dòng tiền này với WACC = 12%. Một dự án bất động sản, hay một nhà máy điện nguyên tử, hoặc một dự án nông nghiệp phập phù ngu ngốc đều đựơc định giá theo nguyên tắc chính này. (3) Một cách khác người ta có thể nhìn, tức là mặt khác của một đồng xu, là tính số capital outlay (100 tỷ), và tổng dòng tiền phân bố trong các năm trong tương lai. Một phép tính đơn giản sẽ cho một thứ gọi là lợi suất hoàn vốn nội bộ (IRR). Giả dụ chúng ta có thể tính đựơc IRR của dự án bằng 15%. Và chúng ta có thể chiết khấu dòng tiền để tính được giá trị của dự án này là, ví dụ 200 tỷ. (Thật ra bạn nào làm tài chính quen làm dự án thì có thể lập tức hình dung trong đầu xem các con số WACC 12%, Capex 100 tỷ, IRR 15%, và giá trị dự án 200 tỷ có make sense với nhau lắm không, ở đây cứ tạm ví dụ là có vì tôi ngại lôi Excel ra tính.)

Bây giờ có một điều kì cục xảy ra, liên quan đến khả năng phân bổ vốn (capital allocation), cũng như chi phí vốn khác nhau của các nhà đầu tư. Mặc dù theo như định giá, dự án có giá trị 200 tỷ với cấu trúc và chi phí vốn sẵn có. Một nhà đầu tư đến từ châu Âu chỉ yêu cầu lợi suất vốn, ví dụ 6%. Nếu nhà đầu tư đến từ châu Âu ngu ngốc kia mua lại toàn bộ 100% dự án, và do đó sẽ nhận được toàn bộ dòng tiền tương lai, có lẽ anh ta sẽ nhìn giá trị của dự án cao hơn mức 200 tỷ nói trên. Một người có chi phí vốn 12%, và một người có chi phí vốn 6% nhìn cùng một dòng tiền, họ sẽ có mức thích thú khác nhau với dòng tiền đó. Ngựơc lại, một nhà đầu tư đến từ nước Mỹ vĩ đại, yêu cầu chi phí vốn ví dụ 8% cũng sẽ thích dự án này, và cũng định giá nó cao hơn mức 200 tỷ, nhưng có lẽ sẽ thấp hơn con số của nhà đầu toi đến từ châu Âu ngu ngốc kia. Tất nhiên rồi, những người ngu dốt thì sẽ trả giá cao, còn những người thông minh họ sẽ trả sát giá hơn, đấy là lý do nhìn chung người Mỹ sắc sảo hơn hẳn những người châu Âu, châu lục có trí thông minh tương đối khiêm tốn.

Một lúc nào đó, có thể tôi sẽ viết chi tiết hơn về định giá một công ty bất động sản, tôi hoàn toàn có thể làm được về mặt nguyên tắc dựa trên một số giả định, mặc dù như các bạn thấy, tôi chả biết qué gì về thị trường bất động sản cả.

Ở đây chúng ta quay trở lại băn khoăn chính của tôi, với vốn hiểu biết của chúng ta về lãi suất chiết khấu, lợi nhuận kì vọng, chi phí cơ hội, và equity thì rất là đắt, toàn những thứ vớ vẩn nhảm nhí vừa trình bày ở trên, tôi có thể có quyết định đầu tư sáng suốt hơn cho lô đất Thạnh Mỹ Lợi ngớ ngẩn của tôi hay không?

Tôi quyết định sẽ dùng đòn bẩy, with a twist.

Chú thích:

1. Ở đây tôi muốn lan man tiếp. Một số người có các vấn đề tương tự trong diễn đàn này. Ví dụ khu Thạnh Mỹ Lợi này xây nhà phải chừa trước chừa sau. Một vài bạn muốn chừa trước, hoặc chừa sau nhiều hơn để làm cái vườn trồng rau. Một người khác bình luận rằng thế thì vườn rau đắt quá, tính ra đến vài tỷ, và nếu ra được rau thì tính ra chắc vài triệu một mớ rau (đấy là chưa nói đến giá trị kỳ vọng tương lai – chi phí cơ hội.) Hoặc ví dụ khác, một số người thích làm “second home” ở một tỉnh xa xa nào đấy như Đà Lạt chả hạn. Tôi cứ thử tính cái chi phí cơ hội của việc sở hữu second home này theo cách như trên, so với việc chỉ bỏ ra độ vài triệu một đêm cho một chỗ nghỉ ngơi tử tế upscale thì thấy ý tưởng sở hữu second home là hoàn toàn điên rồ. Trong tài chính, tôi thường cắt các tài sản thành các cấu phần riêng rẽ, định giá chúng riêng rẽ, rồi tính tổng lại. Thế thì cái second home này gồm hai phần, gồm có một phần A đầu cơ đất, và một phần B là rental. Tính ra thì phần B là ngu xuẩn, còn phần A thì tất nhiên là hên xui. Nhưng vậy thì giá trị đầu tư của cái khoản “second home” này còn tệ hơn là cứ đi đầu cơ đất đai thẳng thừng.

Tuy nhiên, có thể một lý do khác để làm nhà trồng cây sửa đường cho ra dáng một căn “second home” và nhờ đó chuyền tay được miếng đất ở chỗ khỉ ho cò gáy như thế là phải vẽ ra được một câu chuyện ngớ ngẩn cho the Slower Fool phía đằng sau tin vào. Nói cách khác, dự án “second home” có cấu phần A và B, phần B thì ngu xuẩn, nhưng bạn sẽ không thể bán đựơc phần A nếu không có phần B. Đây là một thứ trong đầu tư gọi là “synergy”. Tổng của một thứ phình phường và một thứ ngu ngốc cộng lại bằng một thứ phình phường.

2. Một trong hai quyển của Drobny, không nhớ rõ quyển nào. Hình như là Inside the House of Money. Tôi không thể tìm lại được đoạn “equity is expensive” này.

3. Mặc dù đó là nguyên tắc chính của định giá tài sản, trên thực tế những người làm tài chính chuyên nghiệp cãi nhau nhiều thứ tinh tế trong đó hơn nhiều.

One comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.