Tại một thị trường trái phiếu ở hạ giới, trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp bị xiết chặt, và thanh khoản trên thị trường này biến mất, bỗng nhiên khả năng các doanh nghiệp bất động sản có thể roll-over các khoản nợ này trở nên thấp đến đáng thương. Nếu không roll-over được các khoản nợ, họ buộc sẽ phải chuyển qua kênh vay ngân hàng truyền thống. Tuy nhiên, lý do họ phải quay sang tìm nguồn vốn từ thị trường trái phiếu là vì họ không thể tiếp cận được vốn từ các ngân hàng, vốn bị giới hạn về quota cho tăng trưởng tín dụng và các hạn chế với tín dụng cho ngành bất động sản.
Đã thế, do room tín dụng chạm ngưỡng và thái độ thận trọng hơn của banks với bất động sản, funding cho người mua nhà bị ngừng lại. Thị trường bất động sản vốn dĩ đã nguội dần từ cuối năm trước, lại lạnh hơn nữa, vì những người tự thu xếp nguồn tài chính (ie. có tiền mặt) trở nên hoảng sợ và không muốn mua nữa. Thanh khoản bỗng nhiên biến mất.
Không bán được hàng và rất khó tiếp cận thị trường vốn, các công ty bất động sản ở trong tình thế tuyệt vọng. Thị trường tập trung vào những công ty địa ốc có tỷ lệ đòn bẩy lớn nhất. Trong số này, Novaland, một nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại miền Nam, nổi lên như một thực thể dễ bị tổn thương nhất. Vào cuối Q2 2022, nó có khoản nợ tổng cộng khoảng 70 ngàn tỷ, khoảng 1/3 tổng nợ của toàn bộ các công ty địa ốc niêm yết. Công ty này có mức Net Debt/Equity là khoảng 110%.
Trong tuần tới ngày 279 trước R-day, Novaland đã phải cắt giá bán sản phẩm. Novaland đã hạ giá một số sản phẩm tại Aqua City, một dự án có diện tích khoảng 1000ha ở bên kia sông Đồng Nai, với mức giảm giá lên tới 50%, miễn là người mua phải trả tiền trước. Trước Novaland, một đối thủ khác đã hạ giá mạnh là Hưng Thịnh tại dự án Hải Giang Merry Land, một dự án tại Quy Nhơn. Điều này gợi nhớ đến những gì đã xảy ra vào khoảng 2010-2011, khi Hoàng Anh Gia Lai là công ty địa ốc đầu tiên bán phá giá trên thị trường để cố vớt vát lấy dòng tiền ít ỏi còn lại trong thị trường. Điều này cũng gợi nhớ đến những gì được kể trong The Reminisences of a Stock Operator. Trong một giai đoạn bất ổn, có thông báo về một công ty hỏa xa cố gắng huy động thêm vốn. Ngay sau đó, có một thông báo về một công ty hỏa xa khác huy động vốn vào ngày thực hiện trước công nọ vài ngày. Jesse Livermore hiểu rằng các công ty hỏa xa này cố gắng cạnh tranh nhau để vét nốt chút thanh khoản hiếm hoi còn sót lại trên thị trường, và họ đều đang ở trong tình trạng tuyệt vọng. Ngay lập tức, ông đã shorted cổ phiếu các công ty này.
Điều gì đã xảy ra với ngành bất động sản? Trong năm bảy năm nay, cả một xã hội cuồng nhiệt với bất động sản. Cá nhân sử dụng leverage để đầu cơ mua nhà mua đất, còn chủ đầu tư thì levered để mua land bank. Giờ thì như các cycle boom and bust điển hình, bánh xe đang quay ngược lại. Quá trình deleveraging đang diễn ra. Điều gì sẽ xảy ra với các công ty bất động sản? Họ phải cố gắng bán hạ giá để vét lại chút thanh khoản còn sót lại. Nhưng một vài trăm căn hạ giá 50% thuộc dự án này kia sẽ không đủ, họ có thể cần phải bán cả một hay vài dự án. Họ cũng sẽ cần phải đảo nợ – nhưng quan trọng hơn giữ nợ trên balance sheet, nên nhớ rằng đây là giai đoạn deleveraging, các công ty địa ốc sẽ cần phải có thêm equity thay vì debt. Đáng tiếc, equity trong giai đoạn này trở nên rất đắt đỏ và khan hiểm. Có lẽ sẽ có một số công ty bất động sản trở nên insolvent.
Điều gì sẽ xảy ra với các stakeholders liên quan? Thử tưởng tượng bạn mua một căn nhà với giá 16 tỷ để đầu cơ và bạn vay 50% từ ngân hàng. Điều gì xảy ra khi giá bất động sản giảm 50%? Toàn bộ equity của bạn sẽ bị mất trắng, và nếu giá nhà tiếp tục giảm thì tốt nhất là bạn vẫy tay tạm biệt ngân hàng của bạn “Thôi chào nhé, giờ ngôi nhà là của các anh.” Bỗng nhiên ngân hàng có một cục nợ xấu và có một tài sản để xử lý. Điều này đã xảy ra tại thị trường nhà đất Hoa Kỳ vào 2008. Những người mua nhà có thể đòn bẩy tùy thích, miễn là giá nhà còn tăng. Nhưng khi giá nhà giảm, thì ngôi nhà thuộc về ngân hàng, vì người mua nhà thấy việc tiếp tục trả mortgage khi giá nhà giảm là điều vô nghĩa. Điều này diễn ra trong bối cảnh ngân hàng đã phải chịu đựng cảnh các portfolio trái phiếu (doanh nghiệp) đáng kể của họ bị giảm giá. Điều này cũng diễn ra khi việc mua nhà đất bằng tiền vay trở nên phổ biến hơn nhiều so với giai đoạn trước, giai đoạn 2007-2012.