View về thị trường bất động sản 2022-2023
View về thị trường bất động sản 2022-2023

View về thị trường bất động sản 2022-2023

Trích bài viết tháng 9/2022:

“Đen đủi thay, khi nhóm này tăng đòn bẩy thì cũng vừa vặn mùa đông tới. Khi đó, châu Âu đi vào khủng hoảng, và Mỹ có thể sẽ bị ảnh hưởng dây chuyền từ châu Âu, nhất là khi Fed đã cố gắng tăng lãi suất để làm chậm lại nền kinh tế. Cầu trong nước Việt Nam thì vẫn đang tăng trở lại, nhưng thật ra thì cầu trong nước có quy mô nhỏ, mà nền kinh tế đất nước này thực ra phụ thuộc vào ngoại thương. Khi kinh tế thế giới khủng hoảng, không còn động lực từ xuất khẩu, có lẽ nền kinh tế Việt Nam sẽ sụp hố lần hai. Do đó, doanh nghiệp Việt Nam nào đòn bẩy tăng nhanh vào đúng khủng hoảng thì có thể lại có thêm cái chết hậu-COVID19. Thử xem điều này có turn out như thế vào cuối 2022, đầu 2023 hay không.”

Trong tình hình mới, nhận định trên không còn đúng nữa. Nhận định trên hàm ý rằng lãi suất tăng, nhưng chỉ tăng đều đặn hoặc chậm trong bối cảnh doanh nghiệp đang mở cửa lại và do đó tăng vay nợ để tài trợ cho việc mở rộng. Doanh nghiệp thông thường chỉ dám mở rộng trong bối cảnh lãi suất ổn định và dự đoán trước được.

Với diễn biến mới nhất ở VTP – SCB lãi suất tăng rất nhanh, nên doanh nghiệp sẽ không dám tăng vay nợ trong bối cảnh bất ổn như vậy. Đấy là chưa kể doanh nghiệp nào mà biên biết tình hình bên ngoài thì có thể cảnh giác hơn nữa. Thậm chí, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh, doanh nghiệp sẽ phải làm điều ngược lại là giảm đòn bẩy.

Doanh nghiệp và banks giờ đang tập trung nguồn để:
– trả nợ trái phiếu
– đảo nợ trái phiếu
Maturities của đống nợ này sẽ đến nhiều vào trong Q4 2022, và sang 2023. Một số banks đã tập trung mạnh vào mảng bán trái phiếu như TCB, VPB, MBB trong thời gian trước sẽ là những banks phải đi đầu trong việc xử lý việc các trái phiếu tới hạn trong thời gian một hai năm tới.

Trong bối cảnh thông thường, như nói trong một bài trước cách đây vài tháng rằng banks đang bị thiếu nguồn do huy động từ tiền gửi thấp hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng. Bây giờ thêm áp lực từ việc trả nợ và đảo nợ trái phiếu nên họ càng gấp rút phải gia tăng huy động.

Trong bối cảnh doanh nghiệp không thể đảo nợ trái phiếu được (bằng cách bán cho dân cư), họ sẽ phải quay trở về kênh truyền thống là vay nợ ngân hàng. Nhưng nếu năm sau tăng trưởng tín dụng chỉ ở mức tương đương như năm nay, tức là chỉ khoảng 13-15%, khả năng banks có thể sửa sai cùng doanh nghiệp trong mảng trái phiếu sẽ bị hạn chế. Có lẽ sẽ có nhiều doanh nghiệp insolvent, đặc biệt là bọn bất động sản. Một số doanh nghiệp như Hưng Thịnh đã bắt đầu phải phá giá sản phẩm. Các bạn còn nhớ đâu đấy tầm 2010-2011 Hoàng Anh Gia Lai đã phải bán phá giá chung cư trên thị trường để cố vớt vát được dòng tiền? Tình hình bây giờ bắt đầu có dấu hiệu như vậy.

Về mặt tỉ giá, SBV phải đối mặt với bài toán quá khó giải: bảo vệ tỉ giá, chống lạm phát với nguồn dự trữ ngoại hối hạn chế. Bảo vệ tỉ giá chỉ có thể hiệu quả nếu Fed sẽ sớm cắt giảm lãi suất. Nhưng Fed đã lặp đi lặp lại thông điệp của nó là “higher for longer”, nên Fed funds rate sẽ còn cao và đồng USD sẽ mạnh trong một thời gian dài. Việc bảo vệ tỉ giá một cách vô lý hiện tại chỉ là việc làm đốt dự trữ ngoại hối. Kịch bản khác là châu Âu đi vào khủng hoảng trong mùa đông này, dẫn đến khủng hoảng thị trường tài chính toàn cầu, có thể dẫn đến Fed phải cắt giảm lãi suất sớm hơn. Nhưng trong bối cảnh như vậy, đồng USD vẫn mạnh do vị trí safe haven của nó và vì thế đồng VND vẫn chịu áp lực. Tôi cho rằng có lẽ SBV sẽ phải phá giá mạnh hơn từ nay đến khoảng cuối 2023.

Kết hợp cả bên trong và bên ngoài, sẽ có nhiều doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ, nhất là những thằng lởm lon con vừa rồi ham mua quỹ đất bằng cách huy động trái phiếu. Bất động sản của các bạn ở đây sẽ đi bằng đít, các bạn nào ham vay tiền ngân hàng để lợi dụng mấy chính sách “ưu đãi lãi suất” hay là “miễn lãi suất một/hai năm đầu”, hay là “giải bài toán tài chính” như đồng chí Văn Lê ngây thơ về mặt tài chính tư vấn cho tôi, sẽ giãy đành đạch y như hồi 2011-2013.

Tuy nhiên có một số không chết. Tôi vay nợ ngân hàng Shinhan với lãi suất 7.8% fixed 5 năm, khi đó lại còn cố gắng vay dư ra mức cần thiết. Hiện tại, tôi đang gửi tiết kiệm kì hạn 6 tháng tại VPB với lãi suất 8.7%. Có mấy khi đi vay được tiền ngân hàng A ở lãi suất 7.8% kì hạn 5 năm, và sau đó quay lại cho ngân hàng B vay ở lãi suất 8.7% kì hạn 6 tháng không? Tất cả chỉ diễn ra trong vòng 14-15 tháng. Điều tuyệt vời nhất là trong bối cảnh thanh khoản cực kì khan hiếm và càng trở nên khan hiếm trong thời gian một vài năm tới, tôi có quyền chủ động về thanh khoản và có thể deploy số vốn này bất cứ khi nào lợi nhuận kì vọng tăng mạnh, mà không phải trả bất cứ chi phí nào.

Dẫu vậy, miếng đất đối diện công viên mà tôi đã mua có lẽ sẽ bị sụt giảm giá. Có lẽ sẽ có một số người không chịu nổi áp lực trả lãi trong bối cảnh lãi suất gia tăng nhanh buộc phải bán bớt tài sản để develeraging. Lịch sử giá quanh khu Thạnh Mỹ Lợi này đã từng chứng kiến những đợt giảm giá kinh hoàng.

Tôi cho rằng bối cảnh thanh khoản khan hiếm sẽ dẫn đến những cơ hội với khả năng nhân vốn lên ba tới năm lần trong vòng ba năm tới là đầy rẫy. Nếu tận dụng tốt cơ hội, có thể tôi sẽ mua được thêm một miếng nữa quanh khu Thạnh Mỹ Lợi mà tôi ưa thích.